中国法治的过去与未来
《法学》杂志1997年第8期
一、中国百年法治的反思
中国法治，当然是指近现代意义上的法治，其起点，学术界有不同的见解。有的认为在1895年，有的认为在1898年，还有的认为在1901年。笔者认为，中国法治的起点应在上世纪末本世纪初的1895－1901年期间。作为一个重大而漫长的历史事件将其点确定为一个期间也并不为过。其实，历史的真实也大体如此。在1895年，面对甲午战争中惨败、民族危机日益严重的中国，以康有为为首的中国知识分子1300余人发动了公车上书，掀起了民众的变法维新运动。这实际上是中国民众法治之梦的开篇，是中国启动法治建设的准备。1898年，光绪接受变法主张，颁“定国是”诏，重用变法维新人士，颁发了数十道维新法令，推行新政。内容涉及政治、经济、军事、文教等诸多方面。这就是历史上著名的“戊戌变法”。“戊戌变法”虽然仅有百日，当时也仅仅是不得已而为之，远没有在中国实现现代“法治”的明确意识，但其确实应被视为中国政治当局（官方）谋求法治的朦胧开端。1901年，中国清政府发布了“变法自强”的上谕，拟制了宪法性文件、民律草案、商律草案、新刑律、刑事诉讼律、民事诉讼律，以及关于警务、新闻、教育、金融、税制，甚至商标、国籍等方面的法规。开创了与世界先发达国家类同的六法体系，在中国法治化的漫漫征程上迈开第一步。反观百年的法治之路，笔者认为，法治发展在我国是：有制度移植，少社会根基；有机械模仿，无整体共进；有先锋引导，少民众基础。
（一）有制度移植，少社会根基 从清末的法律改革以来，中国的法治发展可以说都有相当大程度的制度移植。在本世纪初的前十年，清王朝所进行的制宪修律活动，基本上是对西方法治的制度移植。不仅颁布或草拟了取法西方的六法框架（宪法、民法、刑法、民事诉讼法、商法或行政法），甚至移植了在当时的中国似乎没有多大存在必要的《公司法》和《破产律》等。其中的《大清监狱律草案》基本照抄了日本的监狱法，但又抄的“犹豫不决”，乃至草案内部也“相互矛盾”。辛亥革命时的“《临时约法》”将中国法治发展推进了一个新的高度。国民党政府前十年的立法，应当认为是较有成效的。其《宪法草案》（五五宪草）、《民法典》、《刑法典》、《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》的草拟和颁行，为国民党政府的法治发展奠定了基础。其立法目的固然有维护国民党统治的一面，同时也还有继承中国法律传统，吸收西方先发达国家立法成果，实现中国法治（国民党政权所追求的法治）的另一面。其后，国民党政府法治的发展概莫能出其左右。
从清末到国民党统治在大陆的结束为止，应当说，中国向西方移植的法律法规已经不少了，而且经历了至少半个世纪，为什么在中国还未建立起真正的法治呢？
笔者认为，真正法治的建立，是社会经济、政治、文化等多方面综合发展的顺理成章的结果，而不是靠简单的模仿、抄袭就能成功的。中国之所以长期未能建立起真正的法治，关建就在于，当时的中国缺乏建设法治的社会根基。从经济上看，中国的经济一直是农业经济、自然经济，而不是作为法治基础的民主政治；从文化上看，中国的封建文化，集权、特权、宗法等的传统观念没有被摧毁，民主、自由、平等等的社会文化尚未形成，而现代法治却是以民主、自由、平等等为文化、思想基础的。
（二）有机械模仿，无整体共进
在长达近一个世纪的历史过程中，中国本着师夷自强、与万国同制，赶上先发达国家的理念，谒力学习西方列强。或是在法律规范上抄袭，或是在法治组织上模仿，不一而足，但终未能建立起中国先进分子所期望的那种法治。这又是为什么？
笔者认为，法治是一个整体。是一个由法治原则、法治制度、法治组织、法治观念、法治过程共同构成的整体；是一个由合乎法治要求的立法、执法、司法、守法、法律监督共同构成的整体，甚至是法治内部各元素及其整体与社会协调统一的整体。它需要各个要素的共同作用和有机协调。任何一个方面或几个方面的发展，都不可能带来真正的法治。法治发展过程应是其内在各要素的整合发展过程，是其内在各要素的一体化共振共进过程。法治是一个内在有机联系的系统，不是简单的机械仿就可以建立的。通观中国近百年的法治建设不能不说，缺乏整体共进，是中国法治未能达到理想目标的重要原因之一。
（三）有先锋引导，少民众基础
中国法治的百年发展都是由先锋引导得以推进的。其引导的历史可以作两段来分析。
前50年（1949年前），中国法治的发展基本上是“以学为先，以官为主”的。在中国法治建设之初，首先是由康有为、梁启超、文廷式等学者率先倡导，继而为君主所看中的。然而真正从事法治建设的并不是学者。因为中国学者无权从事法制改革，无权将西方的法律制度引入中国。当时的官方亦无今日的“西化”之累，他们可以大胆地“西化”。法治，应当说是西风东渐的。没有官方参与，封建的法制改革根本就无法进行。“以学为先，以官为主”的模式一直延续到国民党统治在大陆的结束。
后50年（1949年）又可以分作两部来考察。在前期的近30年（1949－1978年）的时间中，可以说是“以学为主，以官为否”，意即，主张“法治”的基本上是学者，而“官方”则基本上是否定法治的。在后期近20年的时间中，可以说是“以学为先，官学互动”。主要表现在，在本世纪的80年代初，中国的法学家们就已公开而较深入地研究、探讨了现代法治，并且历久不衰，千方百计地通过为国家领导人上法制课等形式，引导国宵领导人实行“法治”。这对于国家领导人主张法治，并把“依法治国，建设社会主义法制国家”作为目标写进国家和社会发展规划中去，起到了不容匆忙忽视的重要作用。其间，如果没有学者的先导固然不行，如果仅有学者的先导而无领导的互动，仍将是十分困难。 然而，在除今而外的漫长历史中，中国法治竟然未能在这些先锋的引导下顺利建立，原因何在？
在笔者看来，一个根本的原因就是：缺乏民众基础。在近百年的法治发展过程中，法治似乎并没有成为中国民众的心理要求。在长期的封建法制思想的影响下，中国民众所拥有的仅是中国传统的明君思想和清官期望。民主未能成为民众的普遍追求。至于自由、平等等不是缺乏就是畸形。自由被无政府主义所取代，平等被平均主义所等同。面对非法，人们首先是忍受，其次是考虑以非对非，再次是寄希望于明君与清官。民众自己缺乏法治意识，也必然不会对社会提出法治要求。中国的法治，往往是中国先进分子的理想，而不是社会整体的期望。所以，笔者认为，中国近百年法治建设的未能成功，在很大程度上都缘于中国的法治理想缺乏民众基础。仅靠社会的优秀分子，无论这些优秀分子是多么优秀，要建立起以社会状态存在的法治，也是绝无可能的。
二、中国现实法治的基本构架 现在，依法治国，建设社会主义法制国家已成为我国社会的发展目标。建设社会主义法治是摆在我们面前的历史重任。面对这样一个前所未有的历史时代，我们没有任何理由止步不前。然而我们今天又是否能取得成功？与历史的遗憾相较，我们又何以能取得成功？这关键在于：我们今天的社会主义法治建设有无它得以成功的基础与动力，其关键和核心何在，目标与途径为何？
（一）中国法治的基础与动力
笔者认为，中国法治的基础和动力在于经济的市场化，政治的民主化，以及意识的科学化。
从上面的分析也可以看到，中国法治建设之所以如此迟滞，这与中国经济的非市场化（自然经济），政治的非民主化（专制集权），意识的非科学化（教条主义等）有着必然的联系。然而，历史发展到今天，情况早已今非昔比。中国市场经济不断发展，市场经济体制逐步形成，经济的市场化已成为不可阻挡的历史潮流。经济的市场化必然要求政治的民主化，并推动政治的民主化。目前中国政治体制改革正待深入，政治民主得到了进一步的发扬，民主政治体制正在形成之中，政治民主化的进程不断加快。作为经济市场化、政治民主化的前提和结果的思想意识，也愈益科学化。这些不仅是法治建设的基础，而且是法治建设的动力，必将推动中国法治以前所未有的速度和状况向前发展。
（二）中国法治的关键与核心 中国法治的关键在什么地方，不同的学者也许有不同的看法。有的学者认为，中国法治的关键在司法。笔者认为，中国法治的关键并不在司法，而在政治的法治化。政治的法治化，包括政治体制的法治化，法治权力的法治化，政治组织的法治化和政治行为的法治化。政治的法治化关系着中国法治的存亡。政治组织法治化中，最根本的是我们党和党领导下的政府的法治化。这是我国法治成败的关键所在。党和政府必须在法治上率先垂范。所以研究并解决好党和法的关系、政府和法的关系，是我国法治建设中的根本任务之一。
中国法治的核心是什么？学者们也有不同的看法，有的认为在立法，有的认为在法律监督。笔者认为，中国法治的核心在于司法的法治化。在司法法治化剖剖问题上，我们目前法治建设的最大的难题是我们的司法干部队伍素质太低，严重阻碍了法治发展的进程。一些司法官员，甚至成为了中国法治建设的破坏力量。我们党和国家一再要求严肃吏治，实际上最应当严肃的首先是我们的司法干部。因为，如果我们的司法干部是好的其他党政干部的任何违法乱纪都会毫无例外地受到制裁而遏止。而司法官员的腐败却可以令我们束手无策。整肃司法干部队伍，在目前必须而唯一的途径，只能是“清源治流”。对那些道德素质低下、法律修养浅薄的人，不论他来头如何，都必须予以坚决堵住。再也不能让那些无德无能之徒混入司法队伍。对那些已置身司法干部队伍的无德、无学、无术之辈，必须予以坚决的扫地出门。中国人民的百年梦想绝不能败坏在他们的手里。
（三）中国法治的目标与途径
中国法治的目标建立社会主义的法制国家，建成真正的社会主义法治。这种法治是立法、执法、守法、法律监督有机协调的法治；是法治原则、法治制度、法治组织、法治观念和法治过程一体共振的法治；是法治内在统一，并与社会政治、经济、文化等外在协调的法治。是一种呈社会总体态势的，以社会总体状态存在的法治。
中国法治建设的途径，可以从不同的角度予以描述。
笔者认为，它有一个“提倡依法办事──主张依法治国──实现理想法治”的过程。作为第一个阶段的“提倡依法办事”，它是泛义的，一是不管法是否是民主的良法；二是不强调对权力的特别约束。要说这是法治，这仅仅是法律制度意义一法制，是法治的初步阶段。作为第二个阶段的“主张依法治国”，它是不明晰的，一是这里的法依然有一个是否是民主之良法的问题；二是“主张”的动机并非都意在法治，相当多的领导干部都还局限在“治国”、“治省”、“治市”，最终在“治民”上。作为第三个阶段的法治，才进入真正的法治阶段，法治的真谛才为社会所理解并为社会所实现。在笔者看来，我国正处在从第一个阶段向第二个阶段转换的历史区间。
笔者认为，中国法治有一个“党治──国治──法治”的过程。第一个阶段即是在党的领导下依法办事，党直接领导立法、执法、司法、法律监督等各项法制建设工作。党直接居于国家之上，指挥国家的法律活动。第二个阶段是将党的意志依法程序变化为国家意志，由国家来负责立法、执法、司法、法律监督等各项法治建设事宜。国家的权力较少受到法律的约束，国家也难免作出违法违宪的行为。第三个阶段，国家也得依法办事，而且必须首先依法办事。这个阶段不是不要党的领导，而是党的领导愈加成熟，愈加能运用法律的手段管理国家和社会事务，更能反映人民的呼声，更能得到人民群众的拥护。这个阶段也不是不要国家，而是国家变得更加成熟，它在主导法治的同时，本身就是法治的楷模。在笔者看来，我国目前正处由第一个阶段向第二个阶段转换的历史时期。
三、中国法治发展的历史进程
我国正在进行的法治建设，也就是市场经济下的法治建设。它已经经历了怎样的历史阶段，还将怎样发展，现在我们处在怎样的历史环节，这些都是我国法学界正在思考的问题。笔者认为，我国市场经济下的法治建设已经经过了准备、起步，正处于从起步走向形成之间，必将由形成走向完善。
（一）准备（1978──1993年）
我国法治建设开始准备的时间，也许可以定在1949年中华人民共和国成立时，也许可以定在1976年“文化大革命”结束，或1978年12月党的十一届三中全会。
笔者认为，应当确定在1978年3月我国1978年宪法的公布。因为法治准备的开始应当以足以代表法治萌动的根本性法律的产生作为标志。1978年宪法明确了我国新时期的总任务是实现四个现代化，强调了必须发杨社会主义民主和加强社会主义法制。1978年宪法的这一特征，不能表明其已经开始了社会主义法治建设，但是它为社会主义法治作出了经济、政治、法制三方面的准备。
随后，到1978年12月，中国共产党第十一届三中全会召开，社会主义法治的准备得到了党的政策的升华。这次会议制定了以经济建设为中心的政治路线，果断地停止了“阶级斗争为纲”的口号，作出了把工作重点转移到社会主义现代化建设上来的战略决策；提出了健全社会主义法制和加强社会主义民主的方针。中共党史誉之为“开创社会主义现代化建设新局面的伟大起点”。这交会议使社会主义的准备阶段被进一步确立。
1982年宪法及其1988年宪法修正案就是这一准备阶段法治发展状况的标志。从经济制度的角度看，它为市场经济的提出及其法治建设进行着准备。这部宪法它从根本大法的角度确立了这国社会主义初级阶段的基本路线为“一个中心，两个基本点”。规定了我国社会主义经济制度的特征为，以生产资料公有制为主体，多种经济成分并存；以按劳分配为主体，多种分配形式并存。与此相适应，它还具体确认了城乡劳动者个体经济、私营经济和外资经济在这国经济体制在的一位和作用。从政治制度的角度看，它也为市场经济的提出及其法治建设进行着准备。这部宪法扩大了全国人民代表大会常务委员会的职权与组织，加强了人民代表大会制度；赋予了省级人大及其常设机构的地方性法规制定权；规定了国家领导人的任期制和限任制，等等。
从1978年 3月开始准备，到1993年开始起步，中国社会主义法治的准备阶段历时15年整。
（二）起步（1993──2010年）
中国社会主义法治建设的起步点在哪里，也许可以将其确定在1993年11月党的十四届三中全会；也许可以将其确定在1993年
3月第八届全国人民代表大会第一次会议《中华人民共和国宪法修正案》的产生。 笔者认为，将其确定在1993年
3月的宪法修正案公布为宜。因为没有这一修正案，中国社会还不能说就开始了真正的法治──市场经济下的法治建设。这一修正案将宪法原有第15条关于计划经济的规定，修改为“国家实行社会主义市场经济”，“国家加强经济立法，完善宏观调控”，“国家作法禁止任何组织或个人扰乱社会经济秩序”。从而启动了中国市场经济及其发展中的法治建设。1993年11月中国共产党的十四届三中全会通过的《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决议》从党的政策上进一步深化了上述宪法修正案。它明确提出要建设社会主义市场经济体制，要高度重视社会主义市场经济建设中的法制建设。它指出，“社会主义市场经济的建立与完善，必须有完备的法制来规范和保障。要高度重视法制建设，做到改革开放与法制建设的统一，学会运用法律手段管理经济。法制建设的目标是：遵循宪法规定的原则，加快经济立法，进一步完善民商法律、刑事法律、有关国家机构和行政管理方面的法律，本世纪末初步建立适应社会主义市场经济的法律体系；改革、完善司法制度和行政执法机制，提高司法和行政执法水平；建立健全执法监督机制和法律服务机构，深入开展法制教育，提高全社会的法律意识和法制观念。”
在法治建设起步后的1996年，第八届全国人民代表大会第四次会议制定的国民经济和社会发展九五计划和2010年远景目标，明确指出，到下世纪初要初步建立社会主义法治国家。中国共产党的十四届六中全会通过的《关于加强社会主义精神文明建设若干重要问题的决议》又再一次肯定了依法治国，建设社会主义法制国家的社会理想。党的国家领导人认识到并明确指出：加强社会主义法制建设，依法治国，是邓小平同志建设有中国特色社会主义理论的重要方针（见《人民日报》1996年2月9日）。法治的目标意义更加突出。
（三）形成及其完善（2010年──）
中国社会主义法治将于何时形成，这是中国法学和法律工作者乃至整个中国社会都十分关心的重要问题之一。要确定其形成的时间表，并不是一件容易的事情。要列出绝对准确的时间表甚至根本就不可能。因为法治发展的进程要受多种因素的制约。一个偶然的重大因素甚至可以使法治发展受阻或搁浅。笔者所拟的2010年这一时间，是以我国目前的法治状况、可能的正常速度、市场经济发展预期进程，以及我们党和国家的社会发展目标来确定的。实际上只能说是一个计划中的时间表，其实际状况如何，还有待历史发展予以说明。
社会主义法治形成以后，还有一个长期的发展完善过程。这个过程与社会主义社会并存，并在社会主义社会在不断重复“从相对的不完善到新的再完善”的过程，直至发展到社会主义社会的最高阶段──共产主义社会的全面建立。随着共产主义社会的来临，社会主义法治也就辉煌而终。
（作者单位：西南政法大学）
关于印发阜阳市经济适用住房管理实施细则的通知
安徽省阜阳市人民政府
阜政发〔2005〕45号
关于印发阜阳市经济适用住房管理实施细则的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《阜阳市经济适用住房管理实施细则》已经2005年8月25日市政府第51次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○五年九月二日
阜阳市经济适用住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据国家建设部等四部委《经济适用住房管理办法》和《阜阳市经济适用住房管理办法》，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在阜阳城区（含颍州区、颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区，下同）从事经济适用住房建设、交易和管理，应当遵守本细则。
第四条 市房地产管理部门应当会同有关部门根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房建设目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象，报市政府批准后实施。
第五条 市房地产管理部门负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理等工作。市经济适用住房建设管理领导小组办公室（以下简称经房办公室）具体办理日常事务。
市发展改革部门会同市建设、房产、规划、国土资源管理部门，依据本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。
市规划部门负责本市经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
市国土资源管理部门负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。
市财政部门负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。
市物价部门负责经济适用住房销售价格的审批和监督管理工作。
市监察部门负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第二章 相关政策
第六条 全市经济适用住房用地规模、用地计划，纳入本市住宅建设用地供应计划，实行行政划拨方式供应。
第七条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，按照《关于认真贯彻省政府皖政〔1998〕49号文件的通知》（阜政秘〔1999〕75号）和相关政策执行。但对已停止执行的收费项目，不得收取。
第八条 经济适用住房项目应当按照国家和省、市的规定，配套建设防空地下室。确因地质、地下管道较多等条件限制不能建设的，开发经营单位应当向市人防行政主管部门提出缴纳易地建设费申请，经批准后减半缴纳易地建设费。
第九条 为经济适用住房小区配套的主次干道、桥梁、排污、排水及照明等非经营性市政公共基础设施建设费用，由市政府纳入城市建设年度计划解决；供电、供水、供气、电信、有线电视等配套基础设施的建设，按《安徽省物业管理条例》第三十九条规定，由供电、供水、供气、电信、有线电视等单位装表到最终用户、收费到业主，并负责相应的管网设施设备的维修、养护和更新改造。
第十条 经济适用住房项目应当按国家和地方有关规定配套建设相应等级的公共服务设施。
第十一条 开发经营单位可以适当配套建设为经济适用住房小区服务的经营性用房，不计入经济适用住房建设成本。但经营性用房必须按有关规定缴纳土地出让金。
第十二条 经济适用住房小区的机动车停车位按规定的比例配套建设，地面、地下的具体比例，由开发经营单位结合小区实际确定。
第十三条 经济适用住房的专项维修资金，由购房人按照《阜阳市住房专项维修资金归集、使用管理办法实施意见》（阜房办〔2004〕191号）规定缴纳。
第十四条 经济适用住房开发经营单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10％。
第十五条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。购房人可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以以本人及配偶的住房公积金偿还住房贷款。
第三章 建设管理
第十六条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作原则，实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具有与经济适用住房开发建设规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十七条 经济适用住房项目建设招投标工作，由市房地产管理部门负责，相关职能部门参加，按照国家有关规定组织实施。
第十八条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应均应实行公开招投标，并按规定签订招投标合同，委托单位与受托单位在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。
第十九条 经济适用住房建设应当根据阜阳城区居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房建筑面积控制在50―70平方米，中套住房建筑面积控制在70―90平方米，其中，1―2人户50―70平方米，3人户以上70―90平方米。
第二十条 经济适用住房项目实行竣工验收制度。经济适用住房项目竣工时，应当严格按照国家和省、市有关规定进行验收；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
经济适用住房开发经营单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。
第二十一条 经济适用住房开发经营单位应当对经济适用住房项目实行单独建帐核算。市审计部门对经济适用住房项目实行专项审计，依法监督检查。
第四章 价格管理
第二十二条 经济适用住房价格实行政府指导价，销（预）售价格由开发经营单位根据成本构成，向市物价部门申报，市物价部门应当按照《安徽省经济适用住房价格管理办法》的规定核定销（预）售基准价格。
经济适用住房预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。
第二十三条 经济适用住房的销售价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按增减代数和为零的原则确定。
第二十四条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
开发成本包括以下内容：
（一）征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用；
（二）勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）房屋建筑安装工程费。列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区公共基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）管理费。按照开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的2%计算；
（六）贷款利息。经济适用住房开发经营企业为经济适用住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出，按当年人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期（7层及以上18个月，7层以下12个月），以开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的40％计算；
（七）行政事业性收费按照有关规定计算。
税金依照国家法律法规规定的税目和税率计算。
利润按照不超过开发成本第（一）项至第（四）项费用之和的3%计算。
第二十五条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第二十六条 经济适用住房开发经营单位应当将以下材料报经房办公室备案：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；
（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（四）其他应当提供的材料。
第二十七条 经济适用住房销售价格应当经市物价部门审批后实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
未经物价部门批准，不得冠以经济适用住房名称。
第二十八条 经济适用住房实行收费明白卡制度。有关部门收取项目费用时，必须填写经价格主管部门核发的建设项目收费登记薄，写明收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并签名。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发经营单位有权拒交，并向市物价部门12358举报中心举报。
任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房开发经营单位收取费用。
第五章 销售和售后管理
第二十九条 申请购买经济适用住房的人员，必须同时具备下列条件：
（一）具有本市市区居民户口，且家庭成员至少1人取得本市市区居民户口3年以上，或者是因征地拆迁造成失地的农民，或者是符合当地安置条件的军队复员转业人员；
（二）无房或现住房人均建筑面积低于上年度政府部门公布的人均建筑面积50%以下的；
（三）户均年收入低于市政府公布的上年度人均可支配收入标准；
（四）未购买过政策性住房，包括房改房、解困房、安居房、经济适用住房等。
第三十条 市房地产管理部门应当向社会公布经济适用住房的房源情况，包括房型、套数、位置、价格及供应计划。经济适用住房供应当严格按照规定程序操作。
第三十一条 申请购买经济适用住房，按下列程序办理有关手续：
（一）符合条件的家庭由申请人持本人身份证、户口本、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、家庭成员收入证明以及其他要求提交的证明材料，向户口所在地区房改部门提出书面申请，填写《阜阳市经济适用住房购买申请表》。
（二）区房改部门应当自受理申请5个工作日内，完成初审，并将符合条件家庭的人口、收入、住房状况等内容在其居住地社区居委会进行公示，公示时间为15日。经公示有异议的，由区房改部门会同有关部门在10日内调查核实；对无异议或者经调查核实，异议不能成立的，由区房改部门提出初审意见，报经房办公室审核。
（三）经房办公室应当在5个工作日内完成审核。经审核符合申请购买条件的，由市房地产管理部门核发《阜阳市经济适用住房准购证》。申请人持《阜阳市经济适用住房准购证》到经济适用住房开发经营单位购买经济适用住房。
如果经济适用住房供不应求，对供应对象实行轮候制。对领取《阜阳市经济适用住房准购证》的申请人，按其身份证号码随机摇号排序，向社会公示后，确定供应对象。
第三十二条 购买经济适用住房的先后顺序，可以通过公开抽（摇）号的方式产生。
城市房屋拆迁中符合购买条件的被拆迁人，以及军烈属、残疾人、劳动模范，可以优先购买经济适用住房。
第三十三条 购买经济适用住房的申请人自批准之日起两年内未能购房的，应当重新提出申请。
经批准允许购买经济适用住房的申请人自愿放弃购房的，两年后方可重新申请购买。
第三十四条 经济适用住房开发经营单位必须将销售方案（包括套数、面积、对象等）报市房地产管理部门审核。未经审核的一律不得销售。未销售完的经济适用住房可以转入下年度销售，或由市房地产管理部门统一调配销售。
经济适用住房开发经营单位应当在销售前到市房地产管理部门办理房屋销售有关手续。
市房地产管理部门应当提供销售经济适用住房规范的合同文本。
第三十五条 房产、国土资源管理部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十六条 购房人在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可将经济适用住房上市出售。出售时，市房地产管理部门应当按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的50%向售房人收取收益（含土地出让金），专项用于经济适用住房建设。
购房人凭经济适用住房交易票据办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。
5年内确需出售的，必须在市房地产管理部门的监督下，以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭。
第三十七条 经济适用住房小区应当实行物业管理，物业管理企业应当通过招投标确定。
第六章 监督管理
第三十八条 开发经营单位擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，由房地产管理部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由开发经营单位补缴同地段经济适用住房与商品房差价，并依法对开发经营单位进行处罚；情节严重的，依法吊销其开发企业资质。
市发展改革部门对全市的经济适用住房项目立项情况进行监督，对不符合项目储备计划和年度建设投资计划的经济适用住房项目不予审批。
市规划部门依法对开发经营单位擅自改变项目规划设计的违法行为进行处罚。
市国土资源管理部门依法对未经批准、擅自改变经济适用住房项目用地用途的违法行为进行处罚。
市财政部门对政府投入经济适用住房建设的资金使用情况进行监督检查。
市物价部门依法对擅自提高经济适用住房销售价格的违法行为进行处罚。
市审计部门对经济适用住房建设中的相关费用和投资核算工作进行审计监督。
市监察部门依法对经济适用住房建设、销售中相关职能部门及其工作人员的违法违纪行为进行查处。
市民政部门对阜阳城区居民最低生活保障情况进行监督管理。
阜阳市银监分局对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行监督管理。
第三十九条 对出具虚假证明的单位，由市房地产管理部门提请有关部门追究该单位主要领导及主要责任人的行政责任。
第四十条 从事经济适用住房管理的工作人员以权谋私、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十一条 各县（市）人民政府可以参照本细则，制定具体实施办法。
第四十二条 本细则由市房地产管理部门负责解释。
第四十三条 本细则自发布之日起执行。
