青海省商品房价格管理办法
青海省人民政府办公厅
青海省人民政府办公厅关于转发《青海省商品房价格管理办法》的通知
颁布单位：青海省人民政府办公厅 颁布日期：2001.02.19 实施日期：2001.02.19
西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
青海省发展计划委员会关于《青海省商品房价格管理办法》已经省政府研究同意。现转发你们，请认真贯彻执行。
青海省商品房价格管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范商品房价格行为，适应社会主义市场经济的要求，促进公平、合理的价格竞争，保护商品房经营者、购买者的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，结合我省实际，特制定商品房价格管理办法（以下简称办法）。
第二条 凡在本省行政区域内从事房地产开发经营的单位为销售而建设的商品房的价格制定，以及政府价格主管部门对商品房价格的管理，均遵守本办法。
第三条 本办法所称的商品房是指：
（一）享受政府优惠政策开发建设的安居工程、拆迁安置房及经济适用住房等特定住宅。
（二）其它普通住宅。
（三）高层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅。
（四）房地产开发单位开发建设的经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅。
第四条 各级人民政府价格主管部门是商品房价格的主管部门，负责对商品房价格的管理、监督、指导。
商品房价格管理工作由省发展计划委员会统一领导，省、州（地、市）、县（市）三级管理。商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格形式。
对享受政府优惠政策开发建设的安居工程房、拆迁安置房的价格实行政府定价，由州（地）、市价格主管部门会同有关部门提出方案，报省计委审批；对经济适用住房等特定住宅的价格实行政府指导价，由州（地）市价格主管部门会同有关部门共同测算基准价，报省计委批准后执行。具体销售价格由经济适用住房开发经营单位在规定的浮动幅度内确定，并报省计委备案；其它普通住宅、多层公寓（住宅）、别墅等高标准住宅和非住宅小区的经营用房、生产用房、仓储用房、写字楼等实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其销售价格报当地价格主管部门备案。在价格波动较大时，各级价格主管部门可对其价格水平进行限价，以制止暴利和防止低价倾销，稳定市场房价总水平。
第二章 商品房价格的构成
第五条 商品房价格构成：是指体现国家的价格法规和政府要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各项因素。
商品房价格构成是政府价格主管部门和房地产开发经营单位制定商品房销售价格的依据。
第六条 商品房的价格，由下列项目构成：
（一）土地使用权取得费。
商品房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。
依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
（二）建设开发成本。
１、前期工程费：包括水文、工程地质勘察测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑勘察设计、招投标审查等依据权限部门批准的收费和施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
２、建筑安装工程费：包括房屋主体部分的土建、水电暖安装工程费、设备购置费等。
３、附属工程费：包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费。
非营业性公建配套设施（设备），由各级政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。
（三）商品房开发期间接费用：指与开发项目有关的管理费用、贷款利息等支出。
１、管理费用：指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
２、贷款利息：指房地产开发经营单位为筹措资金所发生的利息。
（四）税费：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的各种税费。
（五）利润：安居工程住房、拆迁安置房不计利润；经济适用房利润控制在３％以下；实行市场调节价的商品房，其利润率由房地产开发企业自行确定。
（六）商品房差价：包括楼层差价、朝向差价。
楼层、朝向差价代数和应趋近于零。
第三章 商品房计价原则
第七条 计算商品房住宅销售价格基本公式：
成本＝土地使用权取得费＋商品房建设开发成本＋商品房开发期间接费
商品房基准价格（元／平方米）＝（成本＋税费＋利润）÷商品房总建筑面积
商品房销售价格：
１、属于政府定价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±楼层差价率±朝向差价率）
２、属于政府指导价的：销售价格（元／平方米）＝基准价格×（１±浮动幅度）×（１±楼层差价率±朝向差价率）
第八条 对实行政府定价或政府指导价的商品住宅，其住宅建设开发成本、开发期间接费用一般应以当地社会平均成本为定价基础。各地社会平均成本由价格主管部门会同有关部门定期测定公布。
第九条 下列费用不得计入商品房成本：
（一）开发经营单位自用的办公用房、经营用房等应分摊的各种费用；
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
第十条 凡在预售协议中未明确价格种类或价格构成的，一律视作销售价格处理。
第四章 商品房价格管理行为规范
第十一条 商品房代收费用的管理。商品房建设项目收费，应计入商品房成本，不得在商品房销售价格以外再向购房者收取；确实需要由房地产开发企业在商品房销售价格之外向购房者收取的，须报当地价格主管部门批准，任何单位和部门都不得在商品房销售或交付使用时搭车收取各种名目的费用。属购房者自愿委托房地产开发企业代办服务费用，由买卖双方协商确定后可在价外另行收取。
第十二条 商品房建筑面积按开发建成房屋总建筑面积扣除原地拆迁安置用房、非营业性公建配套用房和公益性服务配套设施用房的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算和分摊按国家、省有关规定执行。
第十三条 与商品房有关的各种配套设施、设备建设费用除各级政府负担部分外，其余应进入商品房成本，并不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品房预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。
第十四条 房地产开发企业因非不可抗力原因造成延期交房，超过规定过渡期限而发放的过渡补贴费用和建安材料价格超过同期信息价的差额，不计入商品房成本。
第十五条 销售商品房必须实行明码标价。标价表按省计委规定的统一格式，由州（地）、市价格主管部门制发。
第五章 商品房价格管理
第十六条 属政府定价或政府指导价的商品房，房地产开发企业未经价格主管部门批准而擅自定价预售的，自定预售价格低于核定价格的，最终按自定预售价格结算，自定预售价格超过核定价格，最终按核定价格结算。同时视情节轻重，依据《价格法》有关规定予以追究。
第十七条 房地产开发经营单位应自觉遵守商品房价格管理的有关政策，接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查，如实提供有关资料。
第十八条 未经当地价格主管部门审核，普通商品住宅销售不得冠以安居房、经济适用房，平价房、成本房、微利房等名称，诱导欺骗购房者。属政府定价或政府指导价的商品房价格，未经价格主管部门核定，房地产开发企业或代理商不得在售房广告中自行标价。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时，应使用规范的价格术语，明确价格种类，不得进行价格欺诈。
第六章 附则
第十九条 本办法由青海省发展计划委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行，以前规定与本办法有抵触的，均以本办法为准。
舟山市人民政府办公室关于印发舟山市示范性农村专业合作经济组织认定办法的通知
浙江省舟山市人民政府办公室
舟山市人民政府办公室关于印发舟山市示范性农村专业合作经济组织认定办法的通知
各县（区）人民政府，市政府直属有关单位：
《舟山市示范性农村专业合作经济组织认定办法》已经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。
二○○四年六月二十三日
附件： 舟山市示范性农村专业合作经济组织认定办法
第一条 为进一步加快我市农村专业合作经济组织建设，根据《舟山市人民政府关于加快农村专业合作经济组织建设的意见》的有关规定，特制定本办法。
第二条 舟山市示范性农村专业合作经济组织的确认工作由舟山市农村专业合作经济组织建设工作领导小组负责，舟山市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室组织实施。
第三条 本办法所称的舟山市示范性农村专业合作经济组织，是指以农村专业合作社和农村专业经济协会为主要形式，以农民为主体，以产业（产品）为纽带，以资金、技术、生产、购销、加工等环节的互助合作为内容，由从事同类产品生产和经营的农民按照自愿、互利原则建立的，在单位规模、制度建设、经济效益和对农户的带动等方面符合本办法规定标准，并经市农村专业合作经济组织建设工作领导小组确认的农村专业合作经济组织。
第四条 舟山市示范性农村专业合作经济组织的认定坚持自愿申请、逐级审核、总量控制、公平公正、优胜劣汰原则。
第五条 本市范围内，经依法登记成立的农村专业合作经济组织都可以申报舟山市示范性农村专业合作经济组织。
第六条 申报舟山市示范性农村专业合作经济组织必须具备以下条件：
（一）主要产品或产业符合舟山市特色渔农业发展方向；
（二）专业合作社员数在20人以上、农村专业经济协会会员数在50人以上，带动农户在100户以上。
（三）组织机构健全，有规范的章程、内部管理制度和与之相配套的管理机构。
（四）有稳定的生产经营场所和固定的办公场所，有一定的资金、专职人员、技术、设施等开展业务所必须的条件。
（五）业务范围明确，有切实可行的发展规划和年度计划，为从事专业生产的社（会）员提供产前、产中、产后的综合服务，能带动当地产业发展，受当地农民欢迎。
（六）坚持“民办、民管、民受益”和“利益共享，风险共担”的原则，社（会）员加入自愿，退出自由，核发社（会）员证，明确社（会）员的权利和义务。
（七）民主决策本组织内部的重大事项，每年召开社（会）员或社（会）员代表大会不少于一次，公开财务1?2次。
（八）经济效益或社会效益显著，与社（会）员结成紧密的利益共同体。
（九）经工商或民政部门依法登记，取得法人资格一年以上。
（十）按标准化要求组织生产和销售。
第七条 舟山市示范性农村专业合作经济组织认定按下列程序办理：
（一）申请。申请舟山市示范性农村专业合作经济组织的专业合作组织，必须向县（区）农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室提出申请，并按要求提供相关材料。
申请材料必须真实，如有弄虚作假，一经查实，立即终止其申请和评审确认。已经取得确认资格的，取消其资格，收回认定证书。
（二）推荐上报。县（区）农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室按舟山市示范性农村专业合作经济组织条件进行初审，签署推荐意见并加盖公章后，按市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室的通知要求上报。市级农村专业合作经济组织按市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室的通知要求，经业务主管部门审定后上报。
（三）评审确认。市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室受理后，组织领导小组成员单位进行现场检查考核，提出初步意见，提交市农村专业合作经济组织建设工作领导小组审议确认。
（四）公布发证。经市农村专业合作经济组织建设工作领导小组最终确认的舟山市示范性农村专业合作经济组织，由市农村专业合作经济组织建设工作领导小组发文公布，并发给认定证书。
第八条 舟山市示范性农村专业合作经济组织每年认定一次，一次认定，两年有效。有效期满后应重新申报确认。
第九条 经确认的舟山市示范性农村专业合作经济组织可享受以下政策：
（一）享受市级农业龙头企业同等待遇。根据发展需要，每年由市财政给予一定的资金资助。
（二）优先推荐省级示范性专业合作组织。
（三）可在产品标签、包装、说明书以及广告宣传中使用“舟山市示范性农村专业合作经济组织”字样，但应注明获得认定资格的时间。
第十条 舟山市示范性农村专业合作经济组织，应在每年的1月底前向市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室报送财务报表和年度工作总结。
第十一条 舟山市示范性农村专业合作经济组织存在对农民服务质量下降、内部运行不规范、产品质量问题以及其他社会反响强烈问题的，一经核实，即取消认定资格，收回认定证书。
第十二条 市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室对舟山市示范性农村专业合作经济组织实行跟踪管理和服务。各示范性农村专业合作经济组织应自觉接受检查。
第十三条 本办法由舟山市农村专业合作经济组织建设工作领导小组办公室负责解释。
第十四条 本办法自发文之日三十日后起施行
