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中国人民解放军总后勤部关于擅自开发房地产项目补办手续有关问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 23:10:38  浏览:9152   来源:法律资料网
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中国人民解放军总后勤部关于擅自开发房地产项目补办手续有关问题的通知

中国人民解放军总后勤部


中国人民解放军总后勤部关于擅自开发房地产项目补办手续有关问题的通知



[1999]后营字第35号

各军区、各军兵种联(后)勤部,总参三部、管理局,总政直工部,总装后勤后,军事科学院院务部,国防大学校务部,总后所属直供单位:

近年来,在检查清理时,发现了一批未按规定履行报批手续的擅自开发房地产项目。为维护法规的严肃性,纠正和制止擅自开发房地产的行为,进一步加强军队房地产产权管理工作,经研究,对擅自开发项目限期予以补办报批手续。现将有关问题通知如下:

一、要核实擅自开发项目的有关情况。各大单位要按照《军用土地使用权转让管理暂行规定》的要求,逐项核实擅自开发单位、开发时间、利用土地数量、投资数量、开发所得收益和房屋使用等情况,审查所签开发协议(合同)书。凡不符合军委、总部有关规定的协议(合同),要重新签订;与实际情况不相符的,要按实际情况修改协议(合同);未签订协议(合同)的要抓紧补签。开发单位已撤销的,由项目接收单位负责履行有关报批手续;已随企业移交地方的开发项目,按有关规定办理。

二、要提交完整的文件、材料。凡请示补办审批手续的项目,必须提交下列文件和材料:

(一)开发单位的检查报告;

(二)项目的详细说明;

(三)开发单位与地方签订的开发协议(合同)书;

(四)开发项目平面图及位置图;

(五)有偿转让和换建项目,应附经费使用情况表,包括项目、数量、金额等;合作建房项目,应附所建房屋的决算书(未完工的报预算书)及房屋使用情况说明;

(六)大单位的处理意见。

三、要区分责任核定上缴经费。擅自开发项目在补办手续时,必须按要求缴纳土地转让费、管理费。经费收取标准是:属于越权审批的项目,总部除按《军用土地使用权转让管理暂行规定》收缴20%的土地转让费外,由大单位越权批准的,大单位应收的8%土地管理费全部收归总部;由军级以下单位越权批准的,将大单位应收土地管理费的50%收归总部。未履行任何报批手续的项目,总部按28%收取土地转让费,大单位再按8%收取该单位的土地管理费。

四、要进一步严格军队房地产的开发利用管理。军队空余房地产的开发利用必须统一掌握、严格管理、规范程序、有序进行。今后,各单位要切实加强房地产开发利用的管理工作,对出售、出租、兴办经济实体等经营性开发要坚决禁止;对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的,要给予配合;对有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目,要积极支持;对解决部队家属住房的项目,要与住房制度改革政策相接轨,加快干部住房建设步伐。同时,要采取有效措施,加大执法力度,对清理发现的擅自开发项目,应查明原因,分清责任,依照规定给予处理,坚决制止擅自开发的违法违纪行为,努力提高军队房地产的管理水平。

各单位接此通知后,要结合单位实际,认真抓好落实,并于1999年6月30日前完成补办手续工作。

一九九九年一月二十五日



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浅谈分期付款买卖合同当事人的权利保护

白如银(bairuyin@yeah.net)


市场经济条件下,分期付款买卖作为商品促销手段和卖方向买方融资的方式被普遍接受,但同时卖方风险的预防与买方利益免受卖方侵害之间的矛盾也始终存在。本文试从法律角度寻求解决该矛盾的最佳切入点,力求既保护卖方,又能使买方利益不受非法侵害。
一、分期付款买卖合同概述
分期付款买卖合同是一种特殊类型的买卖合同,它是指当事人双方约定出卖人先行给付标的物于买受人,买受人将其应付的总价款分期支付给出卖人的买卖合同。它与普通买卖合同相比,其独特之处仅在于标的物先行给付和价款分期偿付,而在所有权的转移与风险责任的承担等方面,除非有特别约定,否则与普通买卖合同并无不同。分期付款买卖合同受到重视,其根源在于:第一,分期付款买卖可以调和丰富的市场供应、潜在的消费需求和消费者有限的实际购买力三者之间的矛盾;第二,采用分期付款买卖形式,可刺激消费者的购买欲望,从而扩大商业销售网络,促进市场繁荣;第三,出卖人可采用这种方式扩大市场占有率,减少库存,回收资金,促进生产。正因为如此,不难预见分期付款买卖将成为我国商品销售的常见方式。同时也必须注意它隐含着潜在的风险:第一,出卖人将商品预先交付给买受人,买受人则分期向出卖人支付价款,对出卖人而言无疑是一种风险,其权利可能会因买受人拖欠价款而得不到最终保护;第二,就买受人而言,其权利往往会因实力雄厚的出卖人在订立分期付款买卖合同时附加一些不利的条款而受到侵害。但相比较而言,出卖人牺牲的利益和承受的风险要大一些,法律应注重保护出卖人的权利,现在实践中大多在分期付款买卖合同中采用所有权保留、期限利益丧失、合同解除等条款予以实现,但出卖人借助合同,利用其优势地位侵害买受人权利的现象时有发生。我们必须在坚持合同自由原则,注重出卖人权利的同时,对其加以合理的限制,以实现双方权利与义务的基本平衡。下面将对分期付款买卖合同中常见的权利保护条款作粗浅的分析。
二、所有权保留条款
分期付款买卖合同作为买卖合同,其所有权转移也适用《合同法》第133条的规定,“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”一般而言,分期付款买卖合同的所有权的转移有下列两种情形:
1、一般情况下,标的物所有权自出卖人交付时起转移,即标的物的所有权自出卖人将标的物交给买受人占有时起转移,至于是现实交付还是拟制交付(又分为简易交付、指示交付和占有交付)则在所不问。第一,这种所有权转移方式符合双方当事人订立合同时的宗旨和本意,买受人订立合同的目的在于取得标的物的所有权,只不过由于客观原因(如经济实力不足)无法偿清全部价款,才采取分期付款方式以解资金不足之急,同时出卖人出售该标的物的目的在于转移该标的物的所有权并取得与之相对应的价款,并非转移标的物的使用权从而取得资金(如租赁);另外出卖人为扩大销售量,利用给买受人以“期限利益”的方式推销商品,其目的仍然在于取得出让商品所有权的相应价款。第二,这种所有权转移方式符合我国民法原理和法律规定。《民法通则》第72条规定:财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,《合同法》第133条也有类似规定。
2、双方在分期付款买卖合同中约定,标的物的所有权暂时保留在出售人,用以担保买受人支付价款,这即为所有权保留条款,此时买受人对于标的物只有使用权,没有所有权,如果买受人需以该标的物进行抵押或者进行其他处分行为,都需经出卖人同意,出卖人有权依据对标的物的所有权随时检查监督标的物状况。可见,所有权保留是针对买受人于价款付清之前先行占有、使用标的物的情形,保障出卖人的价款受偿权得以实现的较为理想的担保方式。从法理上讲,保留标的物所有权的出卖人行使的是物权方面的救济措施,已让渡所有权的出卖人只能行使债权方面的救济措施,相比之下,所有权保留更有利于保护出卖人的利益。保留所有权,即对所有权的转移附加条件,只有在出卖人附加的条件得到满足时,所有权才转移到买受人。《合同法》第134条规定:“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人”。所有权保留有两种情形,第一,简单的所有权保留,即出卖人保留的所有权仅限于标的物本身;第二,扩张的所有权保留,即出卖人保留的所有权除及于标的物本身以外,还及于买受人因处分该标的物(如将其出售)或将以标的物制成的产品销售而取得的收益,可由当事人在合同中约定采用何种方式。
当然任何权利都不是绝对的,在此处必须对所有权保留的条件作出严格限制,即当事人只能约定在买受人未履行支付价款或者其他义务时,出卖人才能保留标的物的所有权,而不能在合同法第134条规定之外随意约定,否则约定无效,标的物所有权的转移不受该约定的影响。
三、期限利益丧失条款
所谓期限利益丧失条款,指在分期付款买卖合同中约定,如果买受人不按期偿付分期价款,出卖人有权要求买受人将所剩价款一次付清,买受人将丧失他在分期付款买卖合同中所享有的期限利益。如前文所述,分期付款买卖的价值就在于买受人利用它的价款分期偿付性达到融资的目的,如果买受人不能按期偿付分期价款,出卖人要求买受人一次性付清所剩价款来保护其利益,这必然会使买受人的期限利益丧失。此时法律在既保护出卖人利益,又不侵害买受人利益的问题上应如何作出最佳选择呢?《日本割赋贩卖法》第五条规定,“分期付款销售业者,关于利用分期付款销售的方法销售指定商品的契约,在不履行支付分期付款的义务的场合非在20天以上的相当时间以书面催促其支付,于该期间内并未支付时,不得以滞纳分期付款为理由,解除契约或不得请求支付未到支付期的分期付款金;违反前项规定的特约无效”,而台湾民法典第389条也规定:“分期付款之买卖,如约定买受人有迟延时,出卖人得即请求支付全部价金者,除买受人有连续两期给付之迟延,而其迟延之价额,已达全部价金1/5外,出卖人仍不得请求支付全部价金”。这些规定均值得我们借鉴。我国《合同法》第167条规定:“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。可见我国大陆地区作出了比较宽松的规定。但如果出现未支付的到期价款未超过全部价款的1/5而迟延时间过长的情形,我认为为了使出卖人的权利免受长期不能得到满足,我国还应借鉴日本法律的规定,允许其催告,如在合理期限内仍未履行,出卖人有权要求其一次性支付。
四、合同解除条款
合同解除条款,即在订立分期付款买卖合同时双方约定,当买受人一次迟延支付价款时,该分期付款买卖合同就失去效力。我国《合同法》第167 条规定迟延支付的到期价款达到全部价款的1/5时,出卖人可主张解除合同。当事人在合同中约定解除条款的这种方式为约定解除权的解除,即当事人在合同中约定,在合同成立之后全部履行之前,由当事人一人在某种情况出现后享有解除权,可以通过行使解除权来消灭合同关系。出卖人基于其保留的所有权将标的物取回的行为可视为行使合同解除权。约定解除权的解除与协商解除相比,它是事前通过约定赋予单方解除权,那么从法律上如何保证单方解除权的正当、合理地行使呢?
1、行使合同解除权的条件:
法律规定的合同自由原则并非不受限制,对于分期付款买卖合同,出卖人也不能利用其经济优势滥用权利,而随意约定解除条件,如上面所提的日本《割赋贩卖法》第5条之规定,出卖人必须以书面催促支付,过20天仍未支付才可行使,我国台湾也有类似规定。我国大陆《合同法》第167条规定的条件是迟延支付的到期价款达到全部价款的1/5。如果达到《合同法》第97条规定的情形,出卖人也可以通过行使法定解除权来解除合同。
2、合同解除的法律后果:
合同解除具有溯及既往的效果,具体而言,分期付款买卖合同解除后产生如下法律后果:
首先,根据履行情况和合同性质恢复原状,即返还:原物、因返还原物支付的费用及原物产生的孳息。
其次,出卖人可扣留其受领的价金,但数额不得超过该标的物通常的使用费,如《台湾民法典》第390条规定:“分期付款之买卖,如约定出卖人于解除契约时,得扣留其所受领价金者,其扣留之数额,不得超过标的物使用之代价,及标的物受有损害时之赔偿费,即扣留价金也应受到限制。根据我国《合同法》第167条规定:出卖人可要求买受人支付该标的物的使用费,我认为这类似于租赁合同中的租金,即买受人因其取得标的物使用权而应支付给出卖人的一定的报酬。
再次,根据《合同法》第113条规定,“当事人一方违约给对方造成损失的,应当赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,即赔偿损失的范围应包括现实的财产损失(即因现有财产的灭失、损坏和费用的支出)和可得利益(即当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益,是当事人在订立合同时能够合理预见到的利益)。那种在合同中解除条款中约定买受人一次性迟延支付,则出卖人有权解除合同,买受人返还标的物,出卖人无须把收取的价款返还买受人的约定应是与法律的公平原则相违背的。
五、担保条款
为保障出卖人利益,防止价款落空,可以考虑建立分期付款买卖的担保制度。借鉴《台湾动产担保交易法》中实行动产抵押、附条件买卖和信托占有标的物等制度,联系大陆实际,出卖人可以要求买受人或第三人提供一定财产(包括分期付款买卖合同的标的物本身)作为抵押,一旦买受人无力支付或拖延支付价款,出卖人可作为抵押权人行使法定权利,由此保证出卖人权利的最终实现,而不需保留标的物的所有权。
另外,出卖人可通过严密的事前信用调查,从源头上预防信用度差的买受人违约。
我国现行《合同法》对分期付款买卖合同当事人权利的保护规定还不是特别具体,本文仅仅结合已有实践对常见保护途径作了一些探讨。

广东省汽车、摩托车维修行业管理办法实施细则

广东省交通厅


广东省汽车、摩托车维修行业管理办法实施细则
广东省交通厅



第一条 根据交通部、国家经委、国家工商行政管理局颁发的《汽车维修行业管理暂行办法》第二十七条规定,结合我省实际情况,制定本《细则》。
第二条 本《细则》适用于对外经营汽车、摩托车大修、总成修理、小修、保养和专项修理的国营、集体企业和个体维修户(以下统称维修者)。
汽车、摩托车专项修理,是指专门从事汽车、摩托车车身修理、喷漆、电器设备修理、蓄电池修理、篷布座垫修理、水箱修理、轮胎修理、更换汽车门窗、汽车空调器修理等单项业务。
第三条 汽车、摩托车维修行业,由各级人民政府的交通厅、局管理。
第四条 企业或个人申请经营汽车、摩托车维修业务,应办理下列手续:
(一)填写申请表;
(二)国营、集体企业报业务主管部门批准(联营企业报联营各方主管部门批准),个体维修者报户籍所在地的街道办事处或乡人民政府批准;
(三)持批准证件向当地市(地)、县交通局申请办理技术条件审查;
(四)持批准证件、技术审查合格证向当地工商行政管理机关申请登记;
(五)持营业执照向税务机关办理税务登记。
第五条 具备下列条件者,可向市(地)交通局申请经营汽车、摩托车大修和总成修理业务:
(一)厂房占地面积不少于一百五十平方米,设有消防设施;
(二)技术人员不少于:机械工程师或技师一人,技术员一人,专职检验员一人(有正式驾驶执照,符合检工四级要求),五级汽车修理工二人,四级电工一人,五级钣金工一人,四级铁工一人,四级钳工一人,三级焊工一人;
(三)流动资金二万元以上;
(四)配备的设备:镗、磨汽缸设备,车床,钻床,蓄电池充电机,制动鼓镗削机,发动机冷磨设备,传动轴动平衡试验机,后轴套管拆装设备,工字梁专用测量校正设备,磁力探伤设备,钳工用平台,偏心轴磨床,检测议器。
第六条 具备下列条件者,可向县以上交通局申请经营汽车、摩托车小修或保养业务:
(一)厂房占地面积不少于五十平方米,设有消防设备;
(二)技术人员不少于:四级汽车修理工一人;焊工、钳工、电工、钣金工各一人;
(三)流动资金五千元以上;
(四)配备的设备:镗、磨汽缸设备、车床、钻床、蓄电沲充电机,制动鼓镗削机,磁力探伤设备,钳工用平台,磨汽门设备,以及相应的检测议器。
第七条 具备下列条件者,可向县以上交通局申请经营汽车专项修理业务:
(一)与修理项目适应的场地;
(二)三级汽车修理工一人以上;
(三)流动资金二千元以上;
(四)配备与修理项目相适应的设备、检测议器。
第八条 汽车、摩托车维修场所必须符合劳动安全卫生和环境保护的要求。
不得利用街道、公路和公共场地停放车辆和进行维修作业。
第九条 从事汽车、摩托车维修业务的各类技术人员,由交通局负责进行技术级别考核,合格者发给合格证。
第十条 维修者变更经营范围,应经县以上交通局审查同意,再向原登记发照的工商行政管理机关办理变更登记。
变更营业地点的,应向原登记发照的工商行政管理机关办理变更登记,并报交通局备案。
第十一条 维修者需转业、歇业或停业的,应向原批准机关申请,获批准后的一个月内向交通局、工商行政管理机关办理有关手续并发表公告。
第十二条 汽车维修质量按国家标准局发布的汽车修理技术标准(GB3798~3803-83、GB5336-85)、交通部颁发的汽车修理技术标准(JT-3101-81)和广东省交通厅、广东省标准计量局制定的地方标准执行。
汽车的安全技术要求按国家标准局发布的GB7285-87、公安部颁发的《机动车辆安全检验标准》执行。
汽车经维修出厂后的保修期按国家标准执行。
摩托车维修的质量标准参照上述规定执行。
第十三条 大修、小修、改装、保养维修的车辆出厂时,维修者应向用户提供出厂合格证及全部技术档案(技术档案格式由广东省交通厅统一制定)。技术档案必须如实记载车辆维修的情况。
在保修期内因维修质量造成机件事故、交通事故的,维修者应负相应的责任。
第十四条 维修车辆的试车路线和试车方法,按当地公安交通管理机关的规定执行。
第十五条 禁止用维修配件拼装车辆和将已报废的车辆修复使用。
对发生交通事故车辆,须经公安交通管理机关签署修理范围意见后,维修者方可承接维修。
改装在用车辆,须按广东省公安厅的规定,经市(地)公安局(处)交通警察支队或省公安厅交通警察总队批准。
第十六条 维修者与用户因维修质量问题发生争议,由当地标准计量管理部门仲载;交通局可接受委托,组织有关部门进行技术分析和鉴定。
第十七条 维修者须按广东省交通厅、广东省物价局制订的《汽车、摩托车维修工时定额》、《汽车、摩托车维修收费标准》计收费用。
第十八条 维修者应使用经税务机关批准印制的《汽车、摩托车维修专用发票》。
第十九条 对违反本《细则》第四条第四项、第十一条规定者,由工商行政管理机关按有关规定处理。
违反第八条第二项、第十四、十五条规定者,由公安、交通管理机关按有关规定处理。
违反第十七条规定者,由交通局和物价管理机关按有关规定处理。
违反第十三条规定者,由交通局按有关规定处理。
违反第四条第五项、第十八条规定者,由税务机关按有关规定处理。
第二十条 本《细则》颁布前已开业的维修者,应在本《细则》颁布之日起三个月内补办技术审查和工商登记手续,方得继续营业。逾期不办者,由各级交通局和工商行政管理机关按有关规定处理。
第二十一条 本《细则》由广东省交通厅负责解释。
第二十二条 本《细则》自1987年11月1日起施行。



1987年9月16日