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城建部


城乡建设环境保护部关于印发《城镇房屋所有权登记暂行办法》的通知

1987年4月21日，城建部

各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府：
城镇房屋产权产籍管理是城市管理的重要内容之一。建国以来，除少数城市外，我国大多数城镇都没有进行过房屋所有权登记，核发过房屋所有权证件，致使产权不清、产籍不明的现象普遍存在，产权纠纷日益增多，影响了城镇房屋的管理工作，很不利于经济体制改革和社会主义法制建设。
为加强城镇房屋的产权产籍管理，我部决定从今年开始，用二至三年时间在全国城镇开展房屋所有权登记、核发所有权证的工作，现将《城镇房屋所有权登记暂行办法》印发给你们，请结合本地实际情况贯彻执行，并将执行中的问题，随时告我部城市住宅局。

城镇房屋所有权登记暂行办法
第一条 为保护城镇房屋所有人的合法权益，加强城镇房屋管理，根据《中华人民共和国宪法》和有关法规的规定，制定本办法。
本办法适用于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的所有房屋。包括全民所有制行政、军队、企事业单位的房屋；集体所有制房屋；私人房屋；宗教团体房屋等。
第二条 城镇房屋所有权登记由市、县人民政府主管房屋所有权登记的机关（以下称登记机关）办理。
第三条 城镇房屋所有人（自然人和法人）都必须在限期内到房屋所在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。
全民所有的房屋，由国家授权的房产管理单位申请登记：
共有的房屋由共有人共同申请登记；
申请登记的期限由市、县人民政府规定。
第四条 房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房屋所有权证和房屋共有权保持证由市、县以上人民政府颁发。直辖市与省会城市也可授权市房地产管理部门颁发。
全民所有的房屋，房屋所有权证发给国家授权的房产管理单位。
共有的房屋，除发给房屋所有权证一份由共有人推举的执证人收执外，并对其余每个共有人各发给共有权保持证一份。
第五条 房屋所有人因故不能亲自办理房屋所有权登记，可委托代理人代办。登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。
第六条 公民个人申请房屋所有权登记，必须使用户籍姓名，不得使用别名、化名。依照规定改变姓名时，须于3个月内申请变更登记。
法人申请房屋所有权登记必须使用单位全称，不得使用简称。依照规定改变名称时，须于3个月内申请变更登记。
第七条 申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。
第八条 登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。
第九条 房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。
第十条 新建房屋，应于竣工后3个月内申请办理所有权登记。
第十一条 申请房屋所有权登记，应交纳登记费，以及按照契税暂行条例的规定，补交契税，逾期登记应视逾期长短，采取累进办法加收登记费。登记费收取办法，在全国没有统一规定前，由地方人民政府测算制定。
第十二条 有以下情形之一者，经申请可准予延期登记：
产权有争议，尚未解决的。
各种原因确实不能如期提交证件的。
延期登记的期限不得超过一年。
第十三条 无人申请登记的房屋，或虽有人申请登记，但不能证实其所有权的房屋，视同无主房屋，依照法律的规定程序，予以代管。
第十四条 房屋所有权证遗失，应及时登报声明作废，并向房屋所在地的房屋所有权登记机关申请补发。
第十五条 任何单位或个人均不得虚报、瞒报房屋所有权情况；不得涂改、伪造产权证件；不得侵犯他人房屋所有权，违者依法追究其责任。
第十六条 各级地方人民政府，可参照本办法制订适合本地区的城镇房屋所有权登记办法及实施细则。




浙江省乡镇机构的调整与改革初探---作者欧阳昆仑

内容提要：一个法制社会的形成，除了立法上的完善，还要有执行机构的完善，因为一个建全的机构重要性并不亚于制度的本身。众所周知一个社会需要一定的控制体系来维护和巩固其自身的发展，一个法制社会控制体系最主要的标志是法律体系，然而徒有法不能自行，它的执行组织是很重要的，执行组织的结构如何，都会影响到法的效能地发挥。因此，平时我们在加强立法的同时也要考虑到其执行机构的完善等问题，在对党提出加强社会法制建设的理解时要从立法和机构的完善两个方面进行，避免一手硬一手软的情形。在我国立法工作取得一定成绩的情景下，党中央在十六大上提出进一步改革和完善政府的工作机构无疑是十分明智的。现我以我省乡镇机构为例，从乡镇控制体系、乡镇机构的状况、乡镇司法干部的数量和质量、乡镇机构的监督缺陷等问题进行探讨与分析，就此提出自己关于我省乡镇机构的调整与改革的一些看法与建议。

关键词：乡镇机构 调整 改革 人民法院 人民检察院 乡镇人大 监督

任何社会都需要一定的控制体系来维护和巩固其自身的发展，在阶级社会里这种控制体系最主要的标志是法律体系，当然还有道德和纪律以及习俗等等。而法制体系是由概念、组织、规范等要素组成，但徒法不能自行，其执行组织是很重要的，执行组织的结构状况如何，对社会治安状况的好坏，官员的勤政廉洁，良好的社会风气的形成是相当重要的。党中央提出一手抓建设，一手抓法制的方针无疑是十分重要的。我们在理解上，除了要考虑立法完善外，还要考虑机构的完善等问题，要全面抓，不能有一手硬，一手软的状况。在十六大上中央提出进一步改革和完善政府的工作机构无疑是十分明智的。目前我国乡镇治安尚未实现根本好转，执法机关有法不依，执法不严，违法不究，执法犯法等腐败现象将在一定范围内长期存在，并在一段时期有愈演愈烈之势。究其原因，无不与乡镇机构的体系有一定的关系，特别是乡镇机构组织方面的问题尚未引起人们的重视和研究。目前我省乡镇机构组织体系上存在的问题，我以为主要有：
一、乡镇机构过于疏散，使乡镇控制体系在结构上存在较大的空隙。改革开放以前我国农村实行的是人民公社的体制，自十一届三中全会以来，我国针对过去的弊端，进行了一系列的改革，农村实行社政分开、家庭联产责任制，使城乡个体户有了发展。随着改革地深入，社会经济体制引起了一系列的变化，特别是党的十六大提出了全面建设小康社会的目标，使经济交往更加频繁，人口流动量不断增大，出现空前活跃的局面。可是，乡镇机关调整和改革滞后，与原有的体系出入不大，因而出现较大的空隙，使权力的消极性和被动性过度得以体现，即许多治安问题，没人去管、去过问、去消化。不少地方“告状无门”、“族权当道”，以权谋私的情况层出不穷，出了什么事，要出钱“请客”、“送礼”；拉关系、走后门去解决，甚至“族长”说了算，这些情况已不是个别的情形，并在一段时间有趋于急剧增多之势。同时，在经济体制改革中，会出现许多新情况、新问题、新纠纷，这些新的矛盾要司法机关采取合适的手段去调整和解决。可是，现在还没有这样的专门机关去解决那些已经违法尚不构成犯罪，或情节轻微不需要处以刑罚的案件；或虽有机关，但是没有充分履行自己职责。因此，群众有意见，缺乏安全感，使不少民事纠纷或生活琐事演变为重大的刑事案件。
二、乡镇机构不健全，存在一头“大”，几头“小”的状况。主要表现为目前我国政府实行四级制，即中央、省（自治区或直辖市）、县、乡镇，但实际上，省以下还设有地区或市，因此实际上存在四级政府，五个层次。乡镇政府五脏虽小，编制却一应俱全，有了《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第52条关于乡镇的人民政府职权的规定，该管的不该管的，它都“管了”，结果出现了消化不良全身浮肿——人浮于事这一头“大”的局面。
但乡镇司法机关却不健全，表现为司法机关，一般只有四个层次，虽然公安机关在县以下设有派出所（警区），县人民法院，下设有法庭，可是派出所（警区）与法庭在农村的乡镇中未设或未设齐全的为数不少；在城市，区以下一般未设派出所，检察院只设到县。所以乡镇（城市相当乡镇的街道办事处）这一级政府一般没有完整的司法机关。突显出乡镇司法机关薄弱的“小”。这样基层司法权的独立性就无谈起。
乡镇人大也不健全。我国宪法确定的国家的政治制度是人民代表大会制度。宪法第三条规定，中华人民共和国的国家机构实行民主集中制原则。国家行政机关、审判机关、检察机关都由人民代表大会产生，对它负责，受它监督。“一府两院”的国家机构，其权力来源是人民代表大会。在人大会闭会期间，人大的部分职权由其常设机关常务委员会行使，我国只在县以上的各级人民代表大会设立常务委员会，在乡镇的人民代表大会只设立“主席团”，而乡镇人民代表大会“主席团”只有设常务主席一人，并可设副主席1人至2人，和乡镇政府在一起工作。因此，乡镇人大的“小”，表现的非常直接，这样不但体现不了乡镇人大在国家机关中的地位，而且也使人们在主观上轻视了人大的功能，误以为人大只不过是“花瓶”供摆设而已，没什么作用，这样对我国民主和法制建设是非常不利的。
三、司法干部的质量和数量都不适应新形势对加强法制的需要。随着经济的发展城镇人口不断增多，建设用地的不断扩大，一个城市街道办事只有几个或十几个公安干警，处往往要管好几万人，甚至十几万人，没有法院，也没有检察院。农村一个乡镇一般都有万人以上，多的有数万人，有的只有几个警察，一般也无法院，更不要说检察院。面对现状不但现有司法干部素质不符合要求，就是有高质量的干部，也搞不过来。而乡镇一级政权中的治安、调解等组织又流于形式，缺乏统一组织去协调它们的关系。我以为这种组织疏松，必然导致防范违法犯罪不力的局面。因此，大量案件和纠纷积压，无人过问，解决问题靠“开后门”。目前不但有干部质量问题，当务之急，更迫切的是数量问题。而这又往往使“小事”导致新的更大是纠葛，甚至发展成恶性案件的原因之一。
四、对乡镇机构的监督也有不少缺陷。随着现代社会公共事务增多，国家机关权力急剧膨胀，国家各种监督制度和监督手段得到了发展。在我国的监督机制中，首先是政党监督、权力监督（人大监督），其次是法律监督和行政监督，同时还有群众监督、舆论监督等。乡镇权力机关中也存在这样的监督，但它的监督多来自上级权力机关，这些纵向监督相对来说较间接。由于乡镇机构的不健全，必然会导致乡镇机构的监督体系不完善，造成监督分工不明确，不协调，很难使监督发挥最大的效率。《浙江省县、乡两级人民代表大会代表选举实施细则》第9条第三款规定“乡级选举委员会的组成人员，由本级人民政府提名，报县级人民代表大会常务委员会任命。”这就告诉我们乡镇人大的代表不是间接由乡镇政府产生也是由它主要确定的，试问一个由乡镇政府提名的选举委员会产生的代表，如何能够去监督乡镇政府？乡镇人大对政府的监督也就变得徒有其名。
人民检察制度设计的实质在于法律监督，而诉讼监督是实践中的一个重要法律监督方式。在其他监督没有那么直接的效力的情况下，乡镇没了人民检察院的设置，就几乎等于在乡镇取消了对民事、行政、刑事各个诉讼程序的监督。有的乡镇政府和官员违反法律，侵害公民权利，公民因种种原因不敢起诉或难以起诉，如有检察机关帮助起诉不但有利保护公民权力，也维护了国家的法制。非常典型的例子就是乡镇政府官员向农民乱收费、乱摊派问题，中央三令五申，就是禁而不止。如让检察机关运用法律手段起诉这些部门，不但保护了公民的权利也使中央的政策和法律得以贯彻执行。而实践中大量存在的刑讯逼供、超期羁押、久拖不审、久审不决、裁判不公、执法不力等违法现象，都要求进一步加强诉讼监督权，只有这样才能有效地惩办腐败、防止擅断。
五、罪与非罪由于认识上存在误区，对一些治安问题不能正确把握。由于法律知识普及不够，乡镇中存在把一些尚未构成犯罪的问题当成犯罪看待，也存在把本来已构成犯罪的案件当成一般纠纷对待。许多两可之间，或已构成违法而尚不构成犯罪的不大不小的问题，没有合适的机构来解决，而这些事情在乡镇中大量的存在。因此许多问题未能有正确地解决，即使解决了一批问题，有产生了一批新问题，这是造成社会治安不能根本好转的基本原因之一。
六、法院不能便民效益、效率意识，社会风气等原因也会影响着人们对公正地追求。随着有中国特色的社会主义市场经济的发展，效益和效率的意识也深入人心，人们在市场中追求效率和效益的同时难免会偏离公平的天平。由于乡镇不设法院，人们诉讼得来回穿梭于异地法院之间，这样无形中增加了人们诉讼过程时间和金钱的消耗，为人们诉讼增加了不便。如果人们只一味的追求效益、效率，就有可能放弃对公正地追求，从而放弃了诉讼。中华民族几千年来的“忍气吞声”、“忍气求财”等习俗，不会在短时间内消失，它会左右着人们的思想，影响着人们对公正的追求。也会影响着社会治安的好转。
此外，立法不完善，有法不依，执法不严等情况依然存在。
总之，上述种种原因要求我们对乡镇机构的调整与改革提出了实质性的要求。那么究竟应当怎样具体调整与改革呢？我以为可以从以下几个方面进行：
一、明析乡镇政府的行政权力，精简行政机构。由于乡镇机构的不健全，乡镇政府除了行使本行政区内的行政权外，还管理公安、司法行政、民政、计划生育等“行政”工作。我认为应该把公安的权力还给公安；把司法的权力还给人民法院；把检察权还给人民检察院；把社会法律工作交给以律师为主体的社会；把计划生育的工作交给村（居）民委员会；把民政中大部分的权力交给社会慈善机构一类的社会公益事业单位等。从而使乡镇的机构的人员得以极大的精简，职能得到更大地明析。只有明析了乡镇政府的职能，才能有效地防止由乡镇政府“独家经营”滋生暗长起来的腐败，从而使“有求不应”的行事作风得到有效地控制。也使人们对乡镇政府监督提供了方便之门。
二、把司法机关建立到基层。由于乡镇这一级政府一般没有完善的司法机关，而乡镇或街道办事处它们处于治安的最前线，现有司法干部的力量是很不够的。因此应充实乡镇政权，设立公安派出所（警区），人民法院（考虑到人民法院上下级之间只有监督的关系，固取消了人民法庭的说法）和检察院，建立第一线的司法干部力量。这是加强法制建设，调整与改革司法机关的最基本的一环。特别是把人民法院设到乡镇和城市街道办事处更是迫切的需要。几万甚至十多万人，他们在生活中、生产中、各种交往中，必然会存在许多的纠纷和案件，而这些案件除了少数，是要经过公、检、法三个机关依程序处理的外，而绝大多数案件，在刑事方面属于自诉案件，在民事方面多数是可以调解处理的。这就是说大多数属于人民法院直接受理来承担和办理的，而单靠司法助理员，或基层调解和治安管理组织是不能胜任的。在街道办事处和乡镇设立人民法院就可以从根本上解决人民群众告状难的问题，并在根本上保障法律的实施与执行，维护法律的尊严，这是法制建设重大的一步。离开了这一不，许多问题都难以克服，对现实社会治安综合治理是十分重要的。因为有了专门依法办案和调解的国家机关，就可以把大量的问题，解决在萌芽状态，降低重大案件的发案率。
在我国的国家权力架构中，检察机关是与国家行政机关、审判机关平行的国家机构，由人民代表大会产生并向其负责，享有独立的宪法地位，行使专门的法律监督职责。检察机关以监督国家法律统一正确实施、维护其他国家权力依法行使为基本职能，对政府行使国家行政权的行为和法院行使国家审判权的行为依法进行法律监督。在乡镇如果只设有人民法院而没有设置人民检察院，随着法院独立性的加强，法官责任加大，法官的违法可能性增强，这也要求也应加大对司法人员监督的力度。2003年，全国检察机关进一步加大对职务犯罪案件查办力度，全年共立案侦查各类职务犯罪案件3.8万多件，查办涉嫌犯罪的县处级以上干部2600多人，其中县级以下占总量的84%多。2003年，全国检察机关反贪污贿赂部门，共受理案件线索55333件，初查48101件，立案侦查31953件，其中查办县以上干部2390人，其他为乡镇以下的干部。通过办案，为国家挽回经济损失41亿余元。2003年共立案侦查渎职侵权案件7600多件。其中查办县处级以上干部滥用职权、玩忽职守要案230多人，查办司法和行政执法人员徇私舞弊、贪赃枉法、包庇放纵犯罪案件7100多人。以上三组统计数据中，其中大要案立案数明显高于2002年。因此在乡镇设立人民检察院，加强法律监督确实必要，因为基层有法不依的情况相对比上层更要严重一些。这一方面有利于防止和约束司法腐败；另一方面，检察机关对乡镇国家工作人员职务犯罪的立案侦察、提起诉讼又是其监督执法的重要表现，国家工作人员利用职务之便进行犯罪，不仅是违反刑法的表现，而且更重要的是弄权渎职、扰乱严格执法的政治腐败现象。当然这样增加机构，会要适当的增加人员和财政开支，但我以为可以从精简行政机构人员和压缩司法上层编制来充实基层等办法加以解决。以为乡镇司法机构的调整与改革要抓住在乡镇（城市街道办事处）建立人民法院为中心，公安和人民检察院为两翼的司法机关。如果把司法比作大鹏，有了人民法院这一躯体，缺少公安和人民检察院这两只坚硬的两翼，这只大鹏也飞不起来。所以在乡镇增设派出所，人民检察员是非常必要的。
三、加强乡镇人大建设增强人大职能，进一步提高基层人大的领导和监督力度。在我国一切国家权力机关都受人大领导和监督，在实际生活中由于人大的领导乏力，人大的监督形式的非经常性、非具体性和非同步性，极易导致行政权和司法权的专断和膨胀。特别是现在乡镇由于机构的不建全，人大的领导和监督更流于形式，更容易导致行政权和审判权的专断和膨胀。这就要求我们在加强司法建设的同时要加强人大的建设。乡镇人大的建设可以从以下几个方面进行：
（一）、稳定乡镇人大的“主席团”成员，改变乡镇人大会后，只由常务主席一人办公的情况，改为乡镇人大“主席团”一起办公。由于乡镇人大代表多来自生产第一线，多半是兼职代表（即人民代表大会代表在任期内既从事一定的代表工作，又不脱产生产或工作岗位）。试问；为生产和工作而忙碌奔波的人大代表，如何去尽心尽责完成人民的使命？所以，我认为必须给“主席团”中的人大代表一定的经济补贴，使他们变成“专职代表”（即不参加生产或工作而纯粹以代表为职业的代表）在任期内能够安心于人大工作，便于乡镇人大对本级政府和其他机关的监督，此外“主席团”的成员也不多，控制在十人左右，财政开支也不大。
（二）、提高乡镇人大的“主席团”成员的参政议政的能力。主席团成员是乡镇人大的核心，他们的参政议政能力的如何将间接的关系到基层人民群众的根本利益。对他们进行必要的法律和法规的培训学习，增强他们的知法、懂法、守法、用法的能力，使他们有了一定的法律素养，树立起依法办事的观念。做到依法对行政、司法机关等的监督，确实履行人大代表的职责。有利于我国法律在乡镇的宣传和普及，使人大代表成为法律工作的派头兵。并根据当地情况，根除陈规陋习，进行社会主义风尚的宣传，落实有关事宜，直至在法律许可范围内解决和处理一些问题。
（三）、修改《浙江省县、乡两级人民代表大会代表选举实施细则》中关于乡镇选举委员会的组成人员，由本级人民政府提名，报县级人民代表大会常委会任命的产生的办法。改为乡镇选举委员会的组成人员由乡镇“主席团”成员提名产生，报县级人民代表大会常委会任命的产生的办法。乡镇人大的“主席团”直接受县一级人大常委会领导，这样不但使县一级人大常委会，直接掌握基层情况，有实际的权力，而且有利于加强基层权力机关对同级政府、司法机关的实质性的领导和监督，抓好法制建设。同时协调乡镇的人民法院、公安派处所（警区）、人民检察院等之间的关系，监督和检查它们的工作，落实责任制。
四、加强人民群众的自治组织的建设。根据我国宪法规定：在城镇设立居民委员会，在农村设立村民委员会。居委会、村委会内设治保、调解两个委员会，负责治安保卫、人民调解工作。治安保卫和人民调解虽属群众自治组织，但宪法赋予它们法律地位，也属司法体系。目前这两个组织存在流于形式的情况，因此，必须严格按照治保条例和调解条例办事，特别在农村要防止这些组织掌握在家族手中，成为“族权”，要使治安、调解组织负责人身体力行、办事公正，不徇私情。除了要加强对这些组织的法律学习外，还进行必要的思想整顿和业务训练，做到报酬落实，任务落实，加强领导，发挥其组织作用。如与调整和改革后的乡镇政权的权力有重叠，视地方的实际情况给予适当增减。
随着我国在经济体制等方面的改革深入，必然会引起社会生活的各个方面的变化，当然对于社会矛盾各种消极因素的产物——违法和犯罪现象，也会有某些新的变化，作为社会防范的法规法律，也会做相应的变化，而作为社会防治违法犯罪体系——社会控制体系的结构也必然要作相应的变革，才能适应社会发展的要求，以利于防治犯罪的产生，实现社会治安的根本好转。在乡镇机构中实行调整和改革，使乡镇人大“主席团”、政府、人民法庭、公安派出所、检察院、治保、调解委员会等并存，实行交叉的方式来解决基层人民群众中有碍治安的问题，使乡镇机关不但有条的分工，而且有块的综合，改变过去只有纵的联系，而无横的联系情况，并增加“条”的密度和强度。这仅仅是一种的不成熟地设想和理论探索，是否适当是可以试行和讨论的。究竟如何对乡镇机构进行调整和改革，当然还有待实践来回答。但我相信随着我国社会经济的发展，立法的不断完善，我国的乡镇机构的调整和改革必将会不断的发展和完善。

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