办理房屋委托书公证的指导意见
中国公证协会
办理房屋委托书公证的指导意见
（2008年4月23日中国公证协会第五届常务理事会第五次会议通过）
第一条 为了规范公证机构办理房屋委托书公证，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》等法律、法规及规章的有关规定，制定本指导意见。
第二条 本指导意见所称的房屋委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、受遗赠、租赁、抵押等事宜而单方签署的法律文书。
第三条 委托人申请办理房屋委托书公证，应当亲自向公证机构提出，不得委托他人代理。
第四条 房屋委托书应当包括下列主要内容：
（一）委托人姓名（名称）及基本情况；
（二）受托人姓名（名称）及基本情况；
（三）房屋的基本情况，但涉及的房屋尚未确定的除外；
（四）委托内容：委托事项和代理权限、委托期间、受托人有无转委托权等；
（五）委托人的签名（印鉴、指印）及签署日期。
委托人或者受托人为二人以上的，公证机构可以建议当事人在委托书中载明下列内容：
（一）每个受托人的代理范围、权限；
（二）委托人或者受托人中一人解除委托（辞去委托）或者死亡后委托书的效力。
委托书中不得含有委托设立遗嘱、赠与等依法应当由本人亲自实施的内容。
第五条 公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对委托书的内容进行证明。
当事人或者接受房屋委托书的第三人有特殊需要的，公证机构也可以适用《公证程序规则》第三十六条的规定，对委托人的委托行为以及委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明。
第六条 适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证的，委托人应当提交下列材料：
（一）委托人的身份证件和资格证明；
（二）房屋委托书文本；
（三）房屋委托书所涉及的房屋权属（权利）凭证的原件或者复印件，但购买房屋的除外；
（四）法人或者其他组织申办房屋委托书公证，按照法律、法规或者章程规定需要审批的，应当提交股东会（董事会）决议或者有关部门的批准文件；
（五）监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证，应当提交享有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。
第七条 公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证，除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外，还应当重点审查下列事项：
（一）委托人的身份是否属实；
（二）委托人是否具有完全民事行为能力；
（三）委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容；
（四）委托书中委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期是否属实；
（五）委托人为被羁押人员的，应当注意审查委托人是否可以处分委托书所涉及的房屋，必要时可以向有关部门核实。
第八条 公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证，应当询问委托人并制作询问笔录。询问笔录除需要按照《公证程序规则》规定应当载明的内容外，还应当载明下列内容：
（一）委托人与受托人的关系和授权受托人的原因；
（二）处分的房屋是否属于委托人所有，有无其他共有人，有无被抵押、查封、扣押等限制处分的情况。
委托人拒绝接受公证机构要求其补正、修改不完备或者表达不准确的委托书的，应当将此情形记入询问笔录。
第九条 公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证，除需要按照《公证程序规则》规定向当事人进行告知外，还应当重点告知下列内容：
（一）委托书中委托、代理、转委托等法律术语的含义；
（二）委托人签署委托书的法律后果；
（三）委托他人在收取房款前代办变更登记或者委托他人代收房款（租金）应当注意的风险；
（四）处分已设定抵押权的房屋，应当在处分前征得抵押权人同意。
第十条 公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理涉及处分房屋的委托书公证，可以在公证书中加注：“本公证书未对委托人是否具有处分权做出证明”。
第十一条 适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证的，委托人应当提交下列材料：
（一）委托人的身份证件和资格证明；
（二）房屋委托书文本；
（三）房屋委托书所涉及的房屋权属（权利）凭证原件，但购买房屋的除外；
（四）处分已设定抵押权的房屋，提交抵押权人同意处分的书面材料；
（五）法人或者其他组织申办房屋委托书公证，按照法律、法规或者章程规定需要审批的，应当提交股东会（董事会）决议或者有关部门的批准文件；
（六）监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证，应当提交享有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。
第十二条 公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外，还应当重点审查下列事项：
（一）委托人的身份是否属实；
（二）委托人是否具有完全民事行为能力；
（三）委托书内容是否与委托人意思表示一致；
（四）委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容；
（五）处分房屋的，以查阅房屋登记簿的方式核实委托人提交的房屋权属凭证是否属实，以及该房屋有无被抵押、查封、扣押等限制处分的情况；
（六）委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的，另一方是否同意；
（七）委托书中委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期是否属实；
（八）委托人为被羁押人员的，应当注意审查委托人是否可以处分委托书所涉及的房屋，必要时可以向有关部门核实。
第十三条 公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，应当询问委托人并制作询问笔录。询问笔录除需要按照《公证程序规则》规定应当载明的内容外，还应当载明下列内容：
（一）委托人与受托人的关系和授权受托人的原因；
（二）处分的房屋是否属于委托人所有，有无其他共有人，有无被抵押、查封、扣押等限制处分的情况；
（三）所处分房屋的来源、取得时间，委托人的婚姻状况；所处分的房屋属于夫妻共有财产的，夫妻双方对处分房屋的意见。
委托人拒绝接受公证机构要求其补正、修改不完备或者表达不准确的委托书的，应当将此情形记入询问笔录。
第十四条 公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，除需要按照《公证程序规则》规定向当事人进行告知外，还应当重点告知下列内容：
（一）委托书中委托、代理、转委托等法律术语的含义；
（二）委托人签署委托书的法律后果；
（三）委托他人在收取房款前代办变更登记或者委托他人代收房款（租金）应当注意的风险。
第十五条 公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证，应当采用要素式公证书。
第十六条 受托人根据经公证的房屋委托书申请办理转委托书公证的，公证机构可以受理。
公证机构办理房屋转委托书公证，原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定，仅对转委托人的签名（印鉴、指印）和签署日期进行证明，不对原委托书目前的有效性进行证明，并可以在公证书中加注：“本公证书未对原委托书目前是否有效做出证明”。
第十七条 公证机构发现委托人（转委托人）理解表达能力有欠缺，或者对其民事行为能力有疑问时，可以对询问过程录音或者录像，必要时可以要求委托人（转委托人）提交专业机构出具的其具有完全民事行为能力的鉴定证明。
第十八条 公证机构办理房屋以外其他不动产委托书公证可以参照本指导意见办理。
第十九条 本指导意见由中国公证协会常务理事会负责解释。
婚姻住宅上非产权方配偶利益的法律保护
兼评《婚姻法司法解释（三）》中的涉房条款
田韶华 河北经贸大学法学院 教授
关键词: 婚姻住宅 非产权方配偶 居住权 同意权
内容提要: 目前我国的婚姻立法越来越多地将婚姻中的房屋界定为夫妻一方所有，其忽略了对非产权方配偶利益的保护。鉴于婚姻住宅对婚姻当事人的重要意义，从呵护婚姻、稳定家庭的立法目的出发，应当借鉴其他国家的相关规定，对婚姻住宅及其非产权方配偶的利益予以明确的法律保护，即赋予婚姻住宅非产权方配偶在婚姻关系存续期间的居住权、处分婚姻住宅的同意权。在离婚时，法院应当根据非产权方配偶对婚姻住宅的贡献，确定其对婚姻住宅经济价值的份额，在非产权方配偶无住房且比产权方更需要住房或者需要抚养子女时，将婚姻住宅判决由非产权方配偶使用。
一、问题的提出
在当前中国社会，由于房产的价值问题日益凸显，其往往成为夫妻离婚时的争议焦点。为统一司法标准，最高人民法院于近期颁布了《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释（三）》），其中明确以下两种情形中房屋产权属于夫妻一方所有：(1)婚后一方父母出资购买，产权登记在出资方子女名下的；(2)夫妻一方婚前订立合同购买并支付首付款和办理银行贷款，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时对房屋产权归属不能达成协议的，法院可判决该房产归产权登记一方。此外，夫妻双方婚后用共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时也不被认定为夫妻共有财产（虽然此处的房屋并非属于夫妻一方所有，但由于另一方同样没有所有权，故本文在此一并讨论）。这些规定使得我国婚姻法前所未有地突出了夫妻个人房屋所有权的地位，其对“同居共财”的传统婚姻观念造成了猛烈的冲击，同时也引发了巨大的社会争议。[1]
虽然《婚姻法司法解释（三）》中的涉房条款规定有可商榷之处，但是只要有个人利益和房屋确权规则的存在，就总会有房屋属于夫妻一方所有的情形出现。夫妻之间既对立又统一的关系决定了婚姻法不可能将所有与婚姻有关的房屋都界定为夫妻共有。结合《婚姻法》及其前两部司法解释的涉房条款规定即会发现，虽然当前我国的夫妻法定财产制实行的是共同财产制，但房屋被界定为夫妻一人所有的情形却是越来越多了。[2]由于这种情况的不可避免，由此产生的如下问题即应引起人们的关注：如夫妻一方将其享有产权的房屋作为婚姻住宅（即家庭住所）而由夫妻双方共同居住时，非产权方配偶对该住房是否享有权利或者享有何种权利？享有产权的一方配偶能否像对待一般所有物那样对婚姻住宅仅依自己一方的意思进行出售或抵押等处置？其是否可以将配偶赶出住房不允许其居住？事实上，这已经成为很多家庭所担忧的问题。 网络上出现的诸如“一夜之间，丈夫变房东，妻子变房客”、“无产权者离婚将会被扫地出门”等言论就充分反映了人们的困惑和焦虑。实践中出现的妻子因对住房无所有权而被赶出家门的事件[3]使得这种担忧不幸成为了现实。为了消除疑虑，一些地方出现了非产权方配偶要求在婚房产权证上加名的所谓“房产加名潮”。[4]
《婚姻法司法解释（三）》的制定目的原本是想让家庭财产产权更加明晰化，结果却使得和谐的家庭关系遭受了前所未有的信任危机。究其原因，欠缺对婚姻住宅之非产权方配偶利益的保护是其中一个不可忽视的因素。[5]这与其他很多国家和地区对夫妻共同居住的婚姻住宅予以特别保护，尤其对非产权方配偶的利益予以特别规定的立法相比，形成了鲜明的反差。本文试图在考察两大法系相关立法的基础上，对婚姻住宅上非产权方配偶利益的法律保护问题进行深入细致的研究，以期能够更好地保护婚姻当事人的利益，纠正现行立法在适用中可能出现的偏差，并促进我国婚姻法的完善。
二、婚姻住宅的法律界定及非产权方配偶利益保护的必要性
所谓婚姻住宅，在大陆法系也称为家庭住宅或婚姻住所，在英美法系则称为matrimonial home或family home，其中后者对其含义规定得更为明确。如苏格兰2006年《家庭法》第22条规定，婚姻住宅是指由配偶一方或双方提供的用来供家庭居住，或者已经成为家庭居所的房屋、房车、居住船或其他建筑。加拿大安大略省1990年的《家庭法》第18条规定，个人对其享有一定的利益，并通常被配偶双方作为家庭居所以共同居住的财产就是婚姻住宅。虽然上述表述不尽相同，但总的来说都表达出这样一个意思，即所谓婚姻住宅，就是作为唯一的或主要的家庭住所而由夫妻双方共同居住的不动产。需要特别指出的是，这一概念强调的是住宅的用途（即家庭住所）和其使用人（即配偶双方），至于该住宅的所有权人是谁则无关紧要。就此而言，婚姻住宅可以是夫妻一方所有，也可以是双方共有，还可以是一方或双方租赁的房屋等。虽然我国婚姻法上没有确立婚姻住宅或家庭住宅这一概念，但它作为一种客观现象在现实中确实存在，其含义与国外的相关立法规定亦无本质的区别。就此而言，上述对婚姻住宅的理解也同样可以适用于我国。
之所以要特别强调对婚姻住宅之非产权方配偶利益的保护，主要基于如下理由。
其一，婚姻住宅之于婚姻家庭的特殊意义决定了法律应当对其“另眼相看”。在现实生活中，婚姻住宅是夫妻双方以及子女生活的基本场所，它不仅满足了人们的基本生活需求，也是实现养老育幼职能的基本场所，同时还承载着人们对婚姻家庭的情感寄托。对于一个家庭而言，其并非仅仅具有财产意义上的价值，而是与人的生存、安全密切相关，与其他财产相比有不可替代的特殊价值。[6]就此而言，法律有必要对婚姻住宅予以特殊的规定。
其二，从我国当前的社会现实情况来看，由于很多家庭只拥有一套房子，在该房屋为夫妻双方共有时，任何一方都会基于所有权而享受应有的利益，包括对房屋的居住使用权、对房屋处置的决定权，以及在离婚时的分割请求权等。但在婚姻住宅属于一方所有的情形下，如果只重视房屋产权人一方的权利和自由，而忽略非产权方配偶利益的话，则在前者擅自将婚姻住宅出售、抵押、租赁等时，或者在因感情破裂而以另一方配偶无所有权为由将其赶出家门时，作为非产权人的配偶往往会立即陷入无房居住的困境。由于受传统婚姻观念的影响，在我国特别是在农村，多数家庭都是由男方提供婚姻住宅，这使得可能陷入上述困境的多数是女性。现行法律制度的设计，不可避免地使其在执行过程中陷入困境。[7]其结果是削弱了婚姻家庭本身具备的对家庭弱者特别是女性的保障功能，从而导致我国《婚姻法》一贯坚持和倡导的“保护妇女儿童权益”的原则无法得以真正落实。
其三，即使在现实生活中，婚姻住宅属于一方所有，基于维系夫妻感情和家庭的考虑，产权方配偶一般也都会允许另一方在其中居住，但如果非产权方配偶对婚姻住宅的权利仅仅建立在另一方许可的基础上，则不仅使得其利益处于不稳定的状态，而且也有可能导致其为了有一个安身之所而忍受来自另一方的不当行为甚至是家庭暴力。就此而言，法律有必要对婚姻住宅之非产权方配偶的利益予以明确的规定。
虽然对婚姻住宅非产权方配偶利益的保护势必会对产权方配偶的财产权利和自由构成限制，但任何权利和自由的行使都不是绝对的，要受到法律的限制，婚姻中的个人财产权利也同样如此。而从婚姻法的价值取向来看，个人自由在婚姻家庭领域不是也不应当是最重要的价值。虽然婚姻可以认定为是一种民事契约关系，但婚姻的伦理性决定了这种契约关系的突出特点是长期性、非计算性、全面合作、互相信赖和难以转让，美国学者麦克尼尔将这种契约称为“关系契约”。[8]这意味着理想的婚姻关系应当是一个长期合作、利他互惠的关系，这与以利己主义为基础的市场交易契约有着本质的不同。[9]婚姻的上述特质决定了婚姻法应当更多地鼓励夫妻间的合作互惠，并通过合理分配婚姻家庭利益来实现个人自由与正义的平衡，而不应当片面强调个人财产权利，更不应当在家庭领域推行所谓的私有财产神圣理念。尽管近些年来，我国传统的婚姻观念不断地受到市场经济的经济理性与成本理性观念的冲击，再加上个人自由与契约婚姻观念的嫁接，一些人的家庭生活观念日益功利化，家庭成员中“自我中心式个人主义”甚至“极端实用的个人主义”的观念更是不断滋生。但是，法律应当体现主流的价值观即以促成美好婚姻、充分呵护家庭为己任的价值观，而不能以片面强调个人自由的价值观为主要价值取向。就此而言，对婚姻住宅产权方配偶的权利予以适度限制，注重发挥婚姻法稳定婚姻家庭关系的功能并更好地保护非产权方配偶的利益，不仅是必要的，也是正当的。
三、婚姻住宅上非产权方配偶利益保护的比较法考察
正是由于婚姻住宅对于婚姻家庭的特殊意义，两大法系许多国家和地区的立法都对婚姻住宅予以了特别的保护，尤其是对婚姻住宅上非产权方配偶的利益给予了高度的关注。而各国对此种情形下配偶利益的保护也是相当宽泛的，不仅包括婚姻住宅属于夫妻一方所有的情形，同时也包括婚姻住宅系由夫妻一方承租的情形等。鉴于本文的主旨，以下只对前者的法律规定作一介绍和分析。
英美法系很多国家和地区的婚姻家庭法都通过“婚姻住宅权”这一专门的制度对非产权方配偶的利益予以特别的保护。如英国1967年的《婚姻住宅法案》、1996年的《家庭法案》，苏格兰2006年的《家庭法案》，加拿大安大略省的《家庭法案》（2009年修正），爱尔兰1993年的《婚姻住宅法案》等均对这一制度予以了明确的规定。归纳起来，其主要包括以下几个方面的内容。
一是非产权方配偶对婚姻住宅的居住权。如根据英国1996年的《家庭法案》第30条的规定，在一方配偶基于使用权、所有权、契约或法令的继续占有授权而享有居住权利的住宅中，另一方配偶虽无上述权利或授权，但如果其正占有住宅，则享有未获法院指令不被其配偶逐出住宅或部分住宅的权利。如果其未占有住宅，则享有经法院许可进入并占有该住宅的权利。鉴于婚姻住宅权是一项确定的法律权利，为了便于认定，有的立法规定了婚姻住宅的确定制度。例如，加拿大安大略省的《家庭法案》第20(3)条规定，婚姻住宅应当在相应的地政机关予以登记。
二是非产权方配偶对他方处分婚姻住宅的同意权。如加拿大安大略省《家庭法案》第21(2)条规定，享有所有权的配偶只有经过另一方配偶的同意才能处分婚姻住宅，包括转让、抵押等。如果未经同意则交易行为无效，除非第三人能够证明其在交易时对婚姻住宅并不知情。在英国，根据1996年《家庭法案》第31条的规定，婚姻住宅权利在地政局进行同意公告的登记后，就可以对抗第三人，包括房屋的购买人和抵押权人等。
三是离婚时婚姻住宅的分割与分配。在英美法系，夫妻离婚时，婚姻住宅的分割与分配并不完全取决于何方拥有所有权。例如，在英国，所有权被区分为法律上的所有权（legal title）与衡平法上的所有权(equitable title)。在一方对婚姻住宅拥有法律上的所有权时，法院会基于另一方对婚姻住宅的贡献而认可其享有衡平法上的利益。而一旦确定非产权方配偶享有受益权，法官对于该利益的大小就具有较大的自由裁量权，甚至可以改变所有权的主体。[10]在加拿大的安大略省，其家庭法则规定无论婚姻住宅属于谁所有，对于房屋的价值，配偶均享有平等的份额。即虽然房屋的所有权最终归属于一方配偶，但另一方仍可以得到房屋一半的价值。[11]而在决定婚姻住宅由哪一方予以居住或使用时，英美法系的法院更多地考虑双方的实际需要，一般而言，处于经济弱势者（一般是女性）特别是需要抚养未成年子女的一方通常具有优先权。[12]
与英美法系不同的是，大陆法系并不存在所谓“婚姻住宅权”这样的概念，在法律上也并无关于婚姻住宅权的体系化的规定。但是许多大陆法系国家和地区的亲属法对于婚姻住宅以及非产权方配偶的权利也都作出了明确的规定。
一是关于婚姻住所的确定及非产权方配偶的居住权。例如，《法国民法典》第215条第2款规定，家庭住所应为夫妻一致同意选定的场所。该条并未对家庭住宅的所有权问题予以专门的规定，据此推断，无论家庭住宅的所有权属于何方配偶，他方都有居住的权利。《瑞士民法典》第162条、《澳门民法典》第1534条等也作了相似的规定。
二是关于非产权方配偶对他方处置婚姻住宅的同意权。如《法国民法典》第215条第3款规定，夫妻各方未经他方同意，不得擅自处分家庭住宅据以得到保障的权利，也不得处分住宅内配备的家具。《瑞士民法典》第169条、《澳门民法典》第1548条第2款以及第1549条也作了与上述内容相似的规定。根据这些规定，需要经过配偶同意的行为不仅包括转让、抵押，也包括出租、出借以及在婚姻住宅上设定其他物上或债上负担的行为。与上述国家不同的是，德国和意大利的民法典并没有对上述同意权予以专门的规定，非产权方配偶的利益是通过对配偶权利的一般限制性规定予以保护的。[13]例如，《德国民法典》第1365条规定，婚姻一方只有在征得婚姻另一方同意后方得承担处分其全部财产的义务，婚姻一方如果未经婚姻另一方同意而承担此种义务，则必须征得婚姻另一方同意方得履行此义务。而在司法实践中，配偶一方的处分行为涉及不动产交易的，只要配偶一方除了该不动产之外仅剩动产，或该不动产占其全部财产价值的十分之七以上的，就可以适用《德国民法典》第1365条的规定。[14]这使得非产权方配偶对于婚姻住宅的权利得以保护。至于这种权利能否对抗第三人，大陆法系国家的民法典均未作明确规定。但在法国，学者一般认为原则上第三人在未经配偶一方同意处理婚姻住宅的案件中并不受保护。[15]在德国，学者一般认为，《德国民法典》第1365条规定的是“绝对的出让禁止”，因此不适用善意取得或者根据公信力的取得。[16]但为防止配偶对同意保留的滥用，《德国民法典》赋予了家庭法院在特定情形下替代另一方配偶同意的权限。[17]
三是关于离婚时婚姻住宅的分配。与英美法系相同的是，在大陆法系，婚姻住宅也可以由法院判决分配给非产权方配偶居住使用。如《法国民法典》第285条规定，在婚姻住宅属于一方所有时，在特定条件下（如另一方需要抚养子女等），法官可以判决将其租让给另一方配偶。《德国民法典》第1586a条第1款规定，考虑到在家庭生活中的子女的利益及配偶一方的生活状况，或者基于公平的考虑，法院会将婚姻住宅分配给更需要婚姻住宅的一方使用，配偶一方可以在离婚后要求另一方离开婚姻住宅，并要求作为所有权人的原配偶按照本地区的通常条件缔结租赁合同。此外，由于德国实行的法定财产制是剩余财产共同制，因此即使婚姻住宅属于一方所有，在离婚时另一方也可就房屋的增值利益分得一定的份额。
