浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲
作者:法律资料网 时间:2024-07-06 15:30:17 浏览:9271
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浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
关注可口可乐调查报告系列篇（二）
对可口可乐公司劳务派遣员工实行综合计算工时工作制的质疑
三地大学生对可口可乐调查报告发表以来，公众及媒体均发表了一些不同的看法和意见，但这些意见综合下来，笔者认为公众可能都忽略了一个严重损害劳务派遣员工的重大问题，即：可口可乐公司劳务派遣员工实行综合计算工时工作制是否可行？是否合法？虽然可口可乐公司相应回应中明确说明劳务派遣员工办理了综合计算工时工作制的审批手续，但办理了审批手续是否等于可口可乐公司实行综合计算工时工作制没有损害劳务派遣员工的利益?笔者比照国家的相关规定，对于可口可乐公司劳务派遣员工实行综合计算工时工作制提出以下质疑：
一、可口可乐公司劳务派遣员工的工作状况根本不具备实行综合计算工时工作制的条件吗？
根据《〈国务院关于职工工作时间的规定〉问题解答》（劳部发[1995]187号）第六条规定：“综合计算工时工作制是针对因工作性质特殊，需连续作业或受季节及自然条件限制的企业的部分职工，采用的以周、月、季、年等为周期综合计算工作时间的一种工时制度，但其平均日工作时间和平均周工作时间应与法定标准工作时间基本相同。主要是指：交通、铁路、邮电、水运、航空，渔业等行业中因工作性质特殊，需要连续作业的职工；地质、石油及资源勘探、建筑、制盐、制糖、旅游等受季节和自然条件限制的行业的部分职工；亦工亦农或由于受能源、原材料供应等条件限制难以均衡生产的乡镇企业的职工等。另外，对于那些在市场竞争中，由于外界因素影响，生产任务不均衡的企业的部分职工也可以参照综合计算工时工作制的办法实施。
对于因工作性质或生产特点的限制，实行不定时工作制或综合计算工时工作制等其他工作和休息办法的职工，企业都应根据《中华人民共和国劳动法》和《规定》的有关条款，在保障职工身体健康并充分听取职工意见的基础上，采取集中工作、集中休息、轮休调休、弹性工作时间等适当的工作和休息方式，确保职工的休息休假权利和生产、工作任务的完成。……”
从上述规定可以明确说明，可口可乐公司工作状况根本不具备实行综合计算工作时间的条件，且无能力采取集中工作、集中休息的办法确保劳务派遣员工休息、休假的权利，更无法保障劳务派遣员工的身体健康。
笔者还对劳务派遣公司单方面申请综合计算工时工作制提出异议？作为申请综合计算工时工作制的用人单位，应当具备完整的劳动关系的主体地位，即劳动关系的存在应具备两大因素：一、劳动者；二、生产资料。只有两者之间的全面结合，才能产生真正意义上的劳动关系。
作为劳务派遣公司，它是单纯意义上的管理劳动者劳动关系的主体，并不存在也不具备与生产资料相结合而形成实质上的劳动关系。它管理的仅仅是员工。由于申请综合计算工时工作制的用人单位应当具备劳动关系两大因素为前提，在这种情况下申请综合计算工时工作制的主体应当是用人单位和用工单位。
虽然笔者到目前为止不知道可口可乐公司下属的瓶装厂是否实行综合计算工时工作制？如果实行了为什么不联合劳务派遣公司共同向劳动部门申请综合计算工时工作制呢？笔者认为如果这样可能存在一个最大的障碍，即可口可乐公司实行综合计算工时工作制的正式员工实行的三班倒，这种工作制能够保障员工的充分休息、休假的权利。而劳务派遣公司申请的综合计算工时工作制的劳务派遣员工实行的两班制（虽然在白班和夜班的倒班过程中，夜班的职工能够休息一天），由于这种工作时间无法保障劳务派遣员工的充分休息、休假的权利，在这种情况下劳动部门也绝对不会做出两种绝然不同的审批文件。这也更加说明可口可乐公司在明知无法保障给予劳务派遣员工休息的情况下违法用工，劳务派遣员工休息权利完全被可口可乐公司剥夺了。
二、可口可乐公司劳务派遣员工的劳动强度是否达到三级体力强度标准？
根据《劳动部关于职工工作时间有关问题的复函》（劳部发[1997]271号）第九条第二项规定“对于第三级以上（含第三级）体力劳动强度的工作岗位，劳动者每日连续工作时间不得超过11小时，而且每周至少休息一天。”根据《体力劳动强度分级》（GB 3869-1997）第三条规定：“体力劳动强度指数＞20-25即达到三级体力劳动强度级别。”由于该问题涉及的专业性较强，为此在几年前就该问题笔者走访了相关劳动部门及有关的医务人员了解如何确定员工的劳动强度达到三级体力劳动强度标准。据上述专业人士介绍，一名职工如果正常的八小时上夜班的话，连续两天以内的尚未达到上述标准，如果超过了两天就可能根据员工的身体素质情况逐步达到三级体力劳动强度标准。从该介绍也说明可口可乐公司为什么要对正式员工采取三班倒的方式来保障他们的休息权利。
对照可口可乐公司劳务派遣员工的工作时间，双方均没有异议的是劳务派遣员工实行的两班倒，白班和夜班各11小时。按照可口可乐的说法，他们平均两周最长不超过三周进行倒班。对于生产线上夜班的员工而言，对照上述专业人士的说法，可以明显地推定连续上两天以上夜班的员工，根据他们身体素质的不同工作时已逐步达到了三级体力劳动强度标准。而实际情况是这些员工即使达到了三级体力劳动强度标准，可口可乐公司根本不可能依法保障他们每周休息一天的权利，长时间这样上夜班，对他们身体的伤害是致命的。
作为可口可乐公司劳务派遣员工，基本上是以30岁以上男性为主，他们的身体状况也决定了他们家庭的命运，可口可乐公司不仅损害的是劳务派遣员工本身，也严重侵害了他们的家庭。
三、可口可乐劳务派遣员工工作时间是11小时还是12小时？
虽然双方均确认的是劳务派遣员工每天工作时间为11小时，另外为一小时的用餐时间。我们要不得不思考的是，可口可乐公司的生产线是否因为职工的用餐而暂停。实际上从可口可乐调查报告可以非常明确地说明：“所有装瓶厂的派遣工人每餐只有半小时吃饭时间，由于机器不能停，工人都是轮换吃饭，很多工人吃饭时间并没有半个小时。”既然可口可乐公司生产线24小时在运转，为可口可乐创造效益，员工都在轮换的用餐，劳务派遣员工的工作时间只计算为11小时有什么依据？为什么不能按12小时来计算他们的工作时间？
四、综合计算工时工作制每月超过36小时违法
到目前为止，笔者只能通过调查报告及可口可乐两次回应来推定可口可乐下属装瓶厂是按季为周期综合计算工作时间。根据《劳动部关于职工工作时间有关问题的复函》（劳部发［1997］271号）第五条规定：“依据劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法》第五条的规定，综合计算工时工作制采用的是以周、月、季、年等为周期综合计算工作时间，但其平均日工作时间和平均周工作时间应与法定标准工作时间基本相同。……综合计算周期内的总实际工作时间不应超过总法定标准工作时间，……延长工作时间的小时数平均每月不得超过３６小时。”
我们对照可口可乐调查报告所介绍的广州装瓶厂的工作时间为例的话（前提为广州装瓶厂以季为周期综合计算工作时间，一、二、三月为一个季度，之后月份依次类推），那么在2008年7月劳务派遣员工的工作时间为312小时。按照2008年7月的工作时间计算，其中休息日为8天，实际工作天数应该为23天，单月超过的工作时间为128小时。由于8、9月不是生产淡季，综合平均计算下来单月的加班时间已经严重超过了平均每月不得超过36小时的标准。这也说明可口可乐公司违反《劳动合同法》第六十二条第一项规定：“执行国家劳动标准，提供相应的劳动条件和劳动保护；”没有履行用工单位应当履行的义务。
综上所述，由于可口可乐公司不具备综合计算工时工作制的条件，且存在诸多严重损害劳务派遣员工权益的行为。在此笔者强烈呼吁：作为审批可口可乐公司劳务派遣员工综合计算工时工作制的劳动行政部门应当依法及时核实上述事实，依法及时撤销这一严重损害劳务派遣员工权益的具体行政行为。
作者：孙斌，湖北大晟律师事务所劳动法律师
本文仅代表个人观点，仅供参考
主页：http://www.sunlvshi.com.cn
博客：http://blog.sina.com.cn/sunlvshi2008
关于补充部分代储资格申报企业材料的通知
国家粮食局
关于补充部分代储资格申报企业材料的通知
司便函发展[2007]228号
有关省（区、市）粮食局：
你省（区、市）部分2007年下半年（第六批）代储资格申请企业仅因粮油保管员、粮油质量检验员数量不达标而未通过专家审核，请你们通知相关企业补报人员证书复印件，复印件要注明申报企业名称，并加盖企业公章。补报材料经你局汇总后统一以函的形式报送我司，我司将分两批审核上述企业的补充材料，对于符合要求的企业将上网公示并授予资格。
第一批补报材料截止时间为2008年2月20日；第二批补报材料截止时间为2008年5月20日。
附件：仅因人员证书未获得资格企业名单
二○○七年十二月六日
仅因人员证书未获得资格企业名单
序号 名称 备注
北京
1 北京怀柔国家粮食储备库
2 北京市南郊粮食收储库
天津
3 天津普济道国家粮食储备库
河北
4 南和县国家粮食储备有限公司
5 衡水和平国储粮库有限责任公司
6 三河市直属粮库
7 河北吴桥国家粮食储备库
8 阜城县省级粮食储备库有限责任公司
内蒙
9 牙克石第二粮库
10 内蒙古拉布大林国家粮食储备库
辽宁
11 鞍山市第六粮库
12 普兰店市粮食收储库
吉林
13 吉林通化国家粮食储备库
14 吉林市中心粮库
15 吉林龙井国家粮食储备库
黑龙江
16 黑龙江北安通北国家粮食储备库
17 萝北县团结粮库
18 齐齐哈尔市第二粮库
19 虎林市东方红粮库
20 黑龙江伊春南岔国家粮食储备库
21 黑龙江双鸭山国家粮食储备库
22 肇州县二井粮库
23 讷河市拉哈粮库
24 齐齐哈尔市第一粮库
25 黑龙江大庆银浪国家粮食储备库
上海
26 上海奉贤建设实业有限公司
27 上海松江新桥粮油公司
上海
28 上海粮油仓储有限公司
江苏
29 新沂高流粮库
30 新沂市徐塘粮油管理所
31 鎮江市粮食中转库
32 江苏兴化钓鱼国家粮食储备库
33 江苏昆山国家粮食储备库
34 泰兴市粮食储备库
35 泗洪县城东国家粮食储备库
36 江苏盱眙天鹅湖国家粮食储备库
37 兴化市唐子粮库
38 南京市江宁区粮油总公司直属库
39 张家港市粮食购销总公司
40 海安县海安粮库
41 兴化市安丰粮库
42 连云港群鑫工贸有限公司
浙江
43 桐乡市粮食收储有限公司
44 龙游县粮食收储公司
45 嘉兴市粮食收储有限公司
安徽
46 祁门县粮食购销有限公司
福建
47 宁化县粮食购销有限公司
江西
48 南昌中转粮库
49 广丰县粮食局直属粮库
50 江西修水国家粮食储备库
51 南昌市第三粮食仓库
52 江西金佳谷物股份有限公司南良粮食储备库
53 江西都昌国家粮食储备库
54 江西鹰潭粮食储备库
55 江西万载国家粮食储备库
山东
56 山东定陶国家粮食储备库
57 山东烟台国家粮食储备库
58 陵县粮食畅通物流有限公司
59 山东淄博北郊国家粮食储备库
60 山东淄博东郊国家粮食储备库
61 山东省巨野粮食储备库
62 山东茌平国家粮食储备库
63 山东东明国家粮食储备库
64 山东巨野国家粮食储备库
65 山东省日照粮食储备库
66 山东东阿国家粮食储备库
河南
67 开封城北国家粮油储备有限责任公司
68 河南国家粮食储备库
69 平顶山城郊国家粮食储备有限公司
70 淇县粮食局第二粮库
湖北
71 监利县粮食局西门渊粮库
72 湖北麻城黄金桥国家粮食储备库
湖南
73 湖南省汉寿县粮食储备库
74 湘潭县裕湘粮食购销有限公司
广东
75 中山市储备粮管理有限公司
海南
76 海南省粮食局秀英粮食转运站
海南
77 海南丰源油脂有限公司
四川
78 四川省川粮米业股份有限公司
贵州
79 贵阳市甘荫塘粮食仓库
陕西
80 渭南华山粮食储备库
青海
81 青海省大通粮食储备库
